叶檀：退房潮将导致房地产市场天下大乱
2011-11-16 来源：叶檀博客 编辑：乔铭
面对越来越多的楼市乱象，有关部门该怎么办，是装聋作哑，还是未雨绸缪早作预备?在强调买者自负原则的同时，我们不得不进行深入反省，为什么对房地产市场没有统一规划，为什么坐视房地产成为最大宗的投资品种，为什么让房地产成为吸金器?
2008年9月5日下午1点左右，万科老业主聚集在杭州万科位于世贸的办公处，抗议万科降价，现场打砸了售楼办公室。世上没有只涨不跌的产品，投资品风险尤其大。当投资品价格下降时，受损的投资者理应为自己的投资失误买单，而不是向商家索赔。房地产投资者必须为自己的投资行为负责，而不是通过冲击开发商来保障自己的投资收益。
只有无良商家有意欺诈、契约不清、价格欺诈、虚假宣传或者质量低劣，消费者或者投资者才能要求索赔，仅仅因为价格下降就打出维权的旗号，无异于对维权的亵渎。规则对任何人都应该是公平的，既不能保护资金强势一方，也不能出于民粹一味袒护相对弱势一方。再说，开发商也有强弱之分，在房地产生产链条中，也有上中下游之分。当开发商遭遇资金瓶颈、市场寒流不得不降价促销时，难道都是有意欺诈，都是对消费者权利的剥夺?消费者有公平消费权，投资者有公平投资权，商人也有市场定价权。
此轮房地产价格下降与2008年下半年相同，都是在紧缩政策下，房地产市场的弱势表现。开发商与维权的业主心心相惜，他们绝不愿意降价，一旦降价将出现老业主维权、新业主徘徊、市场预期下行种种不利局面，开发商降价乃政策倒逼之下为维持生存不得不然。
每次房地产泡沫崩溃，都是货币泡沫崩溃的结果。与2008年的紧缩相似，在房地产多米诺骨牌倒塌之前，出现激烈博弈，银行、政府部门与房地产开发商之间互相较力。最终，实力不济、现金流紧张的开发商遮遮掩掩，以促销办法拉开降价序幕。
投资者与业主到底争取什么权益?投资者要求房价维持在高位，相当于要求政府维持宽松的货币政策，相当于要求取消调控政策，于理无据，于情不合，对中国未来经济有害，对买不起房的群体造成侵害。
只要政策不放松，房价尤其是以往上升过快的城市郊区楼盘将出现大幅下降趋势，越来越多的人开始抛盘，可惜有价无市。在转折关口，温州缺钱的企业主们首先退出楼市，而后抛售手中的楼盘。所谓“投资者逃离楼市，温州房东急哭了”当然过甚其辞，但受迫于资金链紧张离开房地产市场，则是大势所趋。
从2003年18号文发布开始，中国房地产市场每隔两三年一调控，但每次调控都敌不住经济增长的压力而成为房价新一轮增长的起点。如2008年房地产因调控下挫，到2009年4月却因货币宽松而直线上升，2009年因此成为楼市的黄金投资期。政策的急剧变动，房地产的屡调屡升培养了一批投资敢死队，他们不相信房价会降，他们不相信政府敢让房价下降，更不相信货币泡沫会崩溃，更相信挺过严冬就是春天。这是政策阴阳脸导致的恶果。
现实是残酷的，目前中国货币紧缩、经济结构变化造成实体经济下行与房地产价格下行，而货币局部泡沫导致原材料价格、日常消费品价格上升，中国经历的是局部实体经济坍塌与局部资本泡沫的坍塌。这次房地产调控基调不会发生变化，否则，房地产健康发展和中国经济的繁荣都会变成大笑话。
我们可以对维权的业主抱以同情之心，他们中有的人倾半生心血买一套房，有的投资者成为接盘的最后一棒，但所有这些都不足以成为反对房价下挫的理由。每个人都不能以自己是不成熟的投资者为由，向社会要求赔偿。如果说冤，购买次贷衍生品的投资者比他们更冤，，
截至目前，购买雷曼迷你债券的投资者，只有生活困难的老年人获得了折价赔偿，而其他人不得不咽下苦果。买者自负，是资本与货币市场的必然规则，否则所有的亏本者都可以找金融机构、房地产机构维权，而所有的金融机构、房地产机构都可以找央行与财政部维权，必然导致天下大乱。
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