谭浩俊：房价下跌过半银行将受巨大风险
2011-11-15 来源：昆明日报 编辑：狄海霞
在现实中，大多数开发商是先依靠自有资金或东借西凑拿地，然后用取得的土地向银行贷款，再用贷款资金偿还此前的借债、办理相关手续、缴纳相关费用。在项目正式开工时，由于贷款资金所剩无几，只能继续东借西凑、预收购房款，甚至让施工单位垫资，基本上都是“空手套白狼”。
银监会前主席刘明康日前表示，自2008年，银监会就要求商业银行进行房地产压力测试，监管部门也会进行整体测试，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%;而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。
由于银行在给企业发放贷款时都对抵押物打了比较大的折扣，因此，只要抵押物的价值下降不超过一定幅度，银行贷款就不会出现风险。刘明康先生的观点，大概是建立在这个理论基础之上。可问题是，实际情况并非像他说的那么简单。
一旦房价下跌，尤其是出现50%的“深度下跌”时，除少数实力较强的开发商外，大多数开发商在这样的操作流程下，都会出现负债比重过高、利润空间不大的情况。因此，别说房价下跌50%，就算只下跌20%，很多开发商也会承受不了，银行放出的贷款也会出现风险。
也许有人会认为，不管开发商亏本与否，也不管开发商是否会破产，在处理债务过程中，按照相关法律规定，抵押财产都有优先权。话是这么说，但在财产处理过程中，购房者缴纳的预付款怎么办?拖欠的工程款(主要是农民工工资)怎么办?拖欠的材料款怎么办?
要知道，虽然土地的抵押权在银行，但房屋所有权并不在银行，银行如果处理土地资产，必然涉及到土地上的房屋，在购房者、工程队、材料供应单位或个人的问题没有解决好之前，银行能够顺利地对土地进行变现吗?房价下跌50%，银行还能不亏本吗?
退一步讲，就算房价下跌50%银行贷款仍然有“保本”的抵押物作保证，但这并不意味着银行就没有风险。对银行来说，抵押物是否足值，是否在变现后能够足额偿还贷款是很重要，而更重要的是银行资产的流动性问题——如果流动性不畅，银行的风险就会立刻出现。
从目前的实际情况来看，如果房价真的下跌50%，将出现无数半拉子工程。半拉子工程一多，贷款变“死钱”的现象也会越来越多。还值得一提的是，如果房价出现如此大的降幅，政府融资平台近10万亿的贷款大多也会变成“死钱”。那么，银行的流动性还有保证吗?风险还能避免吗?
近十年，我国银行几乎每隔两三年就会出现一次资本充足率不足的问题。每到这时，银行会通过各种渠道筹措资金以弥补资本金的不足。这几年股市严重低迷，一个很重要的原因，就是银行为了弥补资本充足率的不足而进行了大规模融资。银行的问题实际上也会“升级”成为整个经济发展中的大问题，不能不得到重视。
笔者认为，“房价下跌50%银行也不会亏本”是想当然的说法，更是自欺欺人。银行要想避免风险的发生，最好的办法就是加大对实体经济的支持力度，通过支持实体经济的发展改善信贷结构，增强流动性。只有流动性好了，信贷资金安全性才强，效益才会好。而实体经济的流动性远高于政府融资平台和开发企业，且能够全方位拉动消费需求，使银行的生存基础越来越强。
现实生活中类似的问题并不少。很多贷款从表面上看都有“足够”的抵押物，不存在任何风险，可实际上这些抵押物并不能有效化解银行的风险。特别是涉及老百姓利益的抵押物，往往并不能顺利变现。
上一篇：牛刀：相比国外中国楼市跌幅属正常反映
下一篇：易宪容：退房潮将成为近期楼市最大障碍
