吕谏：中国房地产市场已跌入调控的深渊
2011-11-05 来源：吕谏博客 编辑：宋羽欣
很多人们认为房价会下跌，因为楼价已经远远超出了居民的承受能力，而且前一时期过度炒作的深圳、上海等城市，都已出现拐点迹象，“楼市寒潮已是事实”。如果将所谓“刚性需求”、土地稀缺性与供应量、房价与家庭收入比、政策因素等各种复杂问题都一一考虑的话，房价的问题一定会是一个矛盾体，其复杂程度显然是各种高明的经济学运算都难以回答的。
目前楼价是否已经背离市场价值，最简单的方法就是用房屋的租金来衡量，因为租金的涨跌最能反映一个城市的居住需求是否平衡。从目前各方传递的信息来看，这些年，房价总体上并没有大的增长(如考虑通胀因素更是如此)，而最近，甚至开始听说一些“高尚住宅”的租金有下降的趋势。
地产商过去好日子当属“金九银十”，在2011年渐渐蜕变成“铜九铁十”。数据显示，一线四大城市的一、二手房供给明显增大，而销售则普遍处在“冰冻”和成交持续大跌的状态。种种迹象显示，多年以来的楼市卖方市场正在向买方市场逆转。
在“金九”的各地房展会上，地产商加速推盘，优惠折扣力度加码不断。可是，继续观望和等待，似乎成了几乎所有准买家们的行动准则。买涨不买跌，就是今日所有买家的共性。更让人担忧的是，中小地产商老板携款“走佬”玩失踪、在建楼盘突兀停工和公司关张倒闭等事件开始屡见报端，预示着曾经威风八面的房企，面临着高利贷和资金链断裂所引发的生死之虞。
按照2010年底的数据，当时国内至少有大小开发商6万家以上，倒下三至五成的中小房企，其实也应该很正常，属于市场规则中的优胜劣汰，不存在什么大量倒闭潮!
近年来，中国经济增长强劲、外资迅速流进、资讯科技等领域日益开放以及跨国公司进驻等利好因素，刺激了房地产市场蓬勃发展。发展商兴建了一个又一个的新住宅区，投机者则连夜排队购买新推出的公寓，因为一转手就可能大赚200%至300%。疯狂的利润导致疯狂的趋势，炒作成风!可是随着近期经济转向低迷，物价和利率飞涨，银行收紧银根，投资者纷纷持币观望，业内很多人士都认为中国房地产业如今已陷入冰冻期。
而中国房地产离冰冻拐点还有多久呢?从楼市调控政策来看，房价未跌，调控不止，渐成业界共识。目前只能说房地产商陷入困境，但还没有到冰冻拐点，虽然房地产企业融资渠道有限，主要依靠金融机构。金融机构收紧银根后，开发商通过新贷款来开建项目和填补到期债务的传统做法不再可行。
毕竟我国目前还处于人口红利高峰期，2015年后，才是人口红利的拐点。房价的变化是和人口红利拐点的趋势是一致的，虽然可能会有几年的滞后期，但方向一致。按照“房价要回归到合理价位”这一调控目标，行政调控和地产商的较量已进入到决战阶段，调控累积效应或已进入由量变到质变的拐点。
虽然在政策的重压下，房价中短期会下来一点。但中长期，在影响我国房地产核心因素没有改变之前，如地方政府的土地财政冲动、地方融资平台没有合理解决之前，房价大幅下降的可能性不大。
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