冯海宁：公众应该有房价下跌的心里准备
2011-10-26 来源：广州日报 编辑：狄海霞
据近日报道，新一轮的退房潮在上海、南京、杭州等长三角城市大规模爆发，仅10月8日至18日的10天，杭州就有20起退房。面对即将到来的楼市降价潮、退房潮，司法机关显然要早做公正审理退房纠纷的准备，因为只有公平审理才能避免退房潮不断蔓延。
值得注意的是，房价一旦全面下行，不仅仅是爆发退房潮这么简单，同时还会伴有退地潮、停建潮、断供潮等。更重要的是，可能会引发金融市场系统性风险爆发。虽然银监会主席刘明康上周公开表示，即使房价下跌四成，银行业也能够承受。
与房地产相关的行业多达60多个，这些行业受到冲击引发的风险，银行业能承受吗?显然，降价风波让楼市调控陷入尴尬境地，不降价公众不满意，如果降价则部分前期买房的业主不满意。同时，很多开发商也陷入两难，降价有麻烦，不降价也有麻烦。
尽管业主们“包围”售楼处不是一种理性行为只想享受房价上涨收益，不想承担房价下跌风险，缺乏契约精神，但我们要看到，这不完全是业主们的错。一方面是由于政府没有尽到稳定房价的责任，房价大起大落造成降价风波;另一方面，某些开发商在销售过程中不负责任，私下承诺或保证房价不跌。
在笔者看来，面对楼市降价，购房人需要理性看待房价涨跌，承担房价下跌风险，因为房价没有只涨不跌的道理;政府这个“守夜人”不仅不能简单粗暴去制止业主抗议，还要引导业主理性维权，调解矛盾;而开发商则不能避而不见，而是要与业主代表积极协商以寻求解决办法。
在如何平息降价风波这个问题上，笔者以为，司法是最有效的手段，也是最终化解矛盾的路径。如果业主有开发商承诺房子保值增值的相关证据，或有房屋质量问题方面的证据，司法机构理应支持业主维权。如果业主没有相关证据，则要按照合同约定来调解纠纷。现在的问题是，各级司法机关在处理此类案件时能否公平公正。
在退房风波高发的2009年，1至6月由于全国法院受理房产纠纷案同比上升10.58%，有关司法机关发布了《做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》，对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要求严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除。这个指导意见曾经遭遇很多人质疑，认为目的是减少退房，偏袒开发商。
众所周知，房地产的腐败链条比较长，不仅渗透到国土、规划、交通、金融等多个政府部门，而且也不排除渗透到司法机关。如此，一些司法机关在审理这类案件时是否坚持公正底线值得关注。据报道，天津市检察院原检察长李宝金落马就与天津房地产商人王小毛有关。
可以说，这潮那潮都是楼市调控必须承受的代价。对此，不但司法机关要有心理准备，政府相关部门、银行、开发商等也要有相关准备，要有相应的预警机制和矛盾化解机制，购房者也得有心理准备，特别是那些投资者，他们得为自己的投资行为负责。
如何权衡房价下降的利与弊，准确地说，如何消除房价下降的副作用，对监管部门而言是一种考验。
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