陈宝存：全国房地产调控显现经适房优势
2011-10-22 来源：陈宝存博客 编辑：狄海霞
商品房市场的最初，也是在土地承包经营权30年的基础上，而98年，农民土地承包经营权，从78年改革开放算起，承包经营已经达到了20年，剩余的10年经营权，在土地国有概念下，国家征用土地，只需考虑10年的地上物与青苗补偿即可。
最初还存在土地无偿划拨的可能，产生了天通苑与回龙观这类真实的经适房的土地原因。而目前的无偿划拨，只是地方政府把土地出让的净收益让给开发保障房的企业，而事实上，征用拆迁安置过程的成本，政府已经没有能力做到。这也是最初70%经适房与30%的商品房设计，根本无从执行的真实原因。
所以，对土地财政的全民错误理解，把一切责任完全归于政府，特别是地方政府，完全是错误的，是对房地产市场化过程的来龙去脉根本无知的表现。最初的回龙观，天通苑经适房项目，与周边的商品房部分的房价并无太大差距。只是在02年监察部与国土部等部委联合出台的土地招拍挂政策，04年突然一刀切的8.31大限之后，土地价格突然飞速增长，才把无偿划拨土地的经适房与商品房的土地成本拉大差距，显示出经适房的优势。
我们的房地产宏调起自2003年6月12日的121房贷政策。虽然被随后出台的国务院18号文完全否定，但是，我们看到的是，由于各部门各自为战，没有统一的规划和管理，一次次的调控措施，基本走向了目的的反面。
2003年8月的国务院18号文，在改革开放普遍富裕的情况下，把住房产业作为国民经济的重要支柱产业，本来是最大限度的满足人民日益增长的物质与文化生活需要的必然。而且，中国的房地产市场化过程，是在建国初期的土地改革，与98年前50年的福利分房历史之下的改革，也是在高自有居住率状态下的启动市场。应该说，我们的基本居住早已满足，但是，居住水平却十分有限。
那么，现在批评老的经适房项目卖给富裕人群的事实，也就没有任何道理了。事实上，经适房的最初产生时期，由于配套不完善，交通并不便利，并不被市场追捧，而普通消费人群，根本也不具备购买经适房的实力。
但是，我们错误的选择了收紧地根与银根的双紧政策，高层认为：只要是不给地，也不给钱，房价必然跳水。这种脑子的进水程度，我认为是一脑子进了整个太平洋的水!只是在09年，我们才意识到，必须靠加大土地供应，才能遏制住房价的涨幅。
明明是市场供求关系出了问题，明明是04年8.31大限之后的05、06年土地供应严重下降出现问题，才造成的07年地价在拍卖的情况下，在央企国企产能过剩企业与中小制造业危机，大量资金转移至房地产造成房价地价暴涨的局面;明明07年的银监会9.27房贷政策导致08年的行业萎缩，并造成08年全年与09年上半年土地上市量严重下降，导致09年下半年到2010年住房供应总量下降，导致消费者恐慌性追涨，但是，我们又一次把责任完全归于开发商的道德血液出了问题。高层的错误，被完全规避，这是不顾事实，也不会得到市场的认可。
只剩下赌气了，市场手段的缺失，已经把调控逼向了死胡同。调控，实在是历史性的国内玩笑! 那么，只能选择更加蕴含市场风险的限购限价限贷，打压投资性需求的努力，目前已经开始打压首套房需求。而事实上的保障性安居工程，却与普通消费者关系不大。目前的政策，只是筑坝堰塞湖!八越筑越高，未来的风险也越来越大!
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