易小迪：开发商融资难导致降价动力不足
2011-10-06 来源：城市晚报 编辑：狄海霞
在持续严厉调控政策下，目前中国楼市已有过半数城市房价环比停涨。中国国家统计局稍早数据显示，8月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降和持平的城市增至46个。而在整体市况不佳的情况下，易小迪表示，原拟2011年下半年的上市计划或将延至2012年。
受限购影响，2011年楼市销量持续低迷，传统销售旺季“金九银十”成为开发商重要争夺阵地。在开发商紧锣密鼓备战“金九银十”之际，业内人士相信，一旦成交量大增带动开发商提价，或将引来政府的另一轮打压措施出台。
对目前充满不确定性的市场，开发商亦在寻求出路。易小迪表示，阳光100未来会把更多比重放在城市综合体项目建设上，包括酒店、写字楼、公寓、以及商业等。“公司计划2012年要把提升毛利放在第一位，加强管理、成本控制，加强产品精耕细作。”易小迪称。
当市场普遍猜测僵持多时的中国楼市何时见分晓时，中国房地产商——阳光100集团总裁易小迪表示，受持币观望的购房者入市带动，“金九银十”楼市销量将有所反弹;但因开发商手头资金充裕，降价动力不足，房价或维持稳定。易小迪在接受专访时称，由于中国住宅市场发展的不确定性，公司未来将更侧重发展城市建筑综合体项目。2011年公司建筑综合体项目营收有望占总营收逾一半，去年该比例约为30%。
“2011年到9月份了，市场反弹没有2010年那么明显，但是这个趋势应该看得到。”易小迪表示。他预计，“金九银十”楼市销量会上升一些，但较去年同期略微冷淡;同时因目前开发商现金流压力不大及成本上升影响，“房价不会大涨，但下降也不会太多。”
创建于1999年的阳光100主要开发中国二三线城市楼盘及城市综合体，目前已进入包括北京、成都、济南、柳州、沈阳、武汉在内等十余个城市。阳光100在2010年11月曾表示，计划2011年在香港首次公开发行(IPO)。消息人士此前透露，其香港IPO已选定瑞银和摩根士丹利为承销商;计划上市募集资金约10亿美元。易小迪表示，受调控影响，开发商融资成本普遍上升，但降价动力依然不足，维持现有局面成为开发商的首选。
他分析称，2011年由于银行贷款的收紧，信托、基金以及民间高利贷等资金大量进入房地产领域，推高了地产商的融资成本，但开发商手头不缺资金。同时，原材料如钢材、水泥、人工的成本都在上涨，土地价格亦未见明显下降，都令开发商降价动力不足。
“限购让大多数人感觉到，限购之后你打折的效果也不是很明显，甚至销掉之后贷款也下不来……所以大家走的一条路就是借钱去维持这个局面，这个是最好的一条路。”易小迪表示，目前阳光100资金来源以信托为主，开发贷作为补充。
2011年以来开发商的融资空间已被越压越小，信贷融资渠道、证券市场融资以及房地产信托通道均被收紧，而房企通过信托公司融资的年息约在16%，较央行的基准利率高出两倍多，民间借贷年息甚至高达20-50%。“其实就像是打仗，要有一个退路有的人就先跑了，这次调控就四面都围死了，只有往上一条路。”易小迪表示。
尽管认为住宅销量将出现反弹，但易小迪指出，住宅市场亦面临很大挑战，未来保障房的大量上市以及房产相关税收政策的完善，都将改变未来住宅市场格局。他预计，明年将有500万套保障房推向市场，而2011年全年商品房售出量估计在500-600万套的规模。“如果保障房这么多推向市场，至少会大量抢走低端市场，会影响200-300万套商品房客户，影响了半壁江山，住宅市场会大幅萎缩。”易小迪表示。
中国2011年计划开工建设1,000万套保障房。中国住房和城乡建设部此前公布，今年1-8月全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已实物开工868万套，开工率86%。易小迪称，未来房产转让税可能的调整，城市化进程放缓，以及房产投资收益的下降都可能令传统住宅市场面临调整，未来或只剩下中高端住宅市场。
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