章剑锋：土地供给制度助力中国楼市发展
2011-09-21 来源：中国证券网 编辑：宋羽欣
美国的纽约，1929年就说无地可用了，摊大饼式开发成为不可能。问题是现代工业技术的兴起，钢筋混凝土有了，玻璃材料有了，用以输送的电梯等高楼设备也有了，那么楼越盖越高也就不成为问题了，所以高楼大厦鳞次栉比，产生了更为现代化意义上的城市建筑群。
这些年中国城市的高层建筑主导了整个楼市，这就是城市化发展和人类聚居的大趋势。在这一点上，我看有开发商就说得很好，“土地是无限的，而不是有限的”。城市若一心想着往更高层的空间发展，土地就一定是多的，永不会减少。这提醒我们，要把理解和观念回归到空间上来。地价那么贵，房价那么贵，无非就是一个空间分配当与不当的问题，土地的面积固定不变，但空间可以成倍得到提升，那么这种供给就是非常具有变革性的。若不如此，我怀疑，到最后说不定有人要出来抱怨连整个地球的土地都不够用，得改到月球上去开辟土地了。
这些年，常有人呼吁废除耕地保护制度，理由是中国的18亿亩红线不仅多余，且直接导致了城市房价上涨。由于本轮调控正不断深化，这种声音又有抬头之势，但我们却找不到其足以令人信服的根据。
就市场来说，增加土地确实可以促进房屋供给扩大。土地进入市场的量变必然影响到楼市供需关系，进而引致价格剧烈变动。然而这两者间的直接关系，更多时候只存在于理论层面。现实之不可忽略处，在于若只强调土地供给数量，而不讲土地供给质量，则难免蹈入缘木求鱼的歧途。
现在的情况是，不当使用或人为因素导致的用地错配，使很多已进入市场的土地没有如预期那样在供应环节发生作用，这才让人错以为土地短缺，不够用。考察一下官方调查数据，按全国一年居住用地供应总量7万或5万公顷来看，若投入得当，必会舒解市场矛盾，但实际情况是这总量之中的一部分被用来建设成了大户型、高档房甚至天价项目，又有一部分面临为数年乃至十数年的囤积闲置。在使用过程里被明显打了折扣的此种供给，只能将本就有限的土地全部吞没耗尽，怎么会不在房地产市场里产生供应滞后效应呢?
5年多来，政府在调控供地上可谓投入了巨大精力，与违规行为反复斗争，博弈的目标早已取向清楚，一旦能以异常严厉与权威的方式调控，完全杜绝别墅豪宅、高尔夫球场以及其他重复建设却没有社会实效的楼堂馆所项目对土地的挤占，消灭违反规定的无度消耗，那种把板子误打在耕地保护制度身上的推断必然不攻自破。
进一步而言，土地能否做到有效供给，已非简单的数量增减概念。这个问题在土地收放环节上是很难解决的。按照现行差别化调控政策，土地入市只可以做到一定的针对性作用，比方更多一点向保障房、中低档价位项目作量上倾斜，但此举无法影响和控制开发使用的全过程，更不决定房屋的有效或无效供给。因此，需要辅以房地产市场调控，过程性地介入土地利用环节，旨在迫使已有的供给显得对称和有效起来，这比只知一味大开用地闸门的做法来的弹性和策略。很多时候，灵活节流比盲目开源更管用，所以现行政策要抑制过度投资打击严重投机，要鼓励自住消费，推动中低价位和中小套型房屋增量建设，此环环相扣之调控过程，就是一个结构性扭转与矫正过程。
与此同时，人口增长的放缓也会大大缓和用地压力。中国无疑已过了生育高峰，老龄化社会的到来表明中国的人口增长和结构发生了根本变化，加之中国本身即为一个自有住房比例过高的国家(官方数据是70%之多)。这些因素无一不在楼市中得到表现，从而传导到土地市场。就此说来，建设用地需求毫无必要再向耕地扩及。
当然不排除改善型需求和城市化所带来的某些新增需求的叠加。但这也不能成为不得不动用耕地的依据。世界上已有的经验都说明，不是要把所有土地统统变作建设用地就叫做城市化，也不是把所有人都圈入城里的楼房小区中就叫城市化。即便城市化进程中确会产生一些新增刚性需求，按年度计划投入市场的建设用地自身是有潜力供挖掘的。
譬如说我们都知道，中国的耕地种植产量在一段时期里是极低的，但通过现代农业技术的改进运用，亩产大大提高了，已由50年前的亩产400公斤以下向现在的900公斤冲刺，使得本来要横向地扩大更多耕地实现增产的成本增加变成了纵向开发的成本节约，提高了土地使用效率。房地产开发道理也是一样，也可以采用新技术。现代城[最新消息 价格 户型 点评]市高层建筑层出不穷，这大有必要，因为可以减低对本就珍稀的建设用地的需求量，改向空间扩张上探求出路。
可以说，现行的耕地保护制度(包括建设用地招拍挂制度)，对于中国的楼市发展、对于中国城市化的推进，不仅无碍，而且有功。它在慢慢地训练和强化我们的资源观，让我们懂得如何在有限空间里想办法，更加多维度地寻求自我完善，最终有利于大家更加理性地对待和推进楼市建设与城市化进程。设若没有这个耕地保护国策始终箍紧在我们脑袋上，我们的楼市供给，城市化建设，势必要走上一条粗放式推进的冒险路径，那不知要挥霍掉多少土地。
上一篇：余丰慧：开发商坚持房价的决心不肯动摇
下一篇：李一戈：半年之内京城房价必定大幅下跌
