李宇嘉：地产市场限购扩容面临多重挑战
2011-09-09 来源：0352房网 编辑：宋羽欣
2011年以来，领涨楼市的已经不再是“京沪广深”这样的一线城市，而是分布广泛的二三线城市。国务院常务会议提出要在房价上涨过快的二三线城市采取必要的限购措施。由于限购直接作用于需求端而起到部分釜底抽薪的作用，一线城市和主要二线城市在实施限购措施后房价快速上涨的势头得到了有效控制，成交量降到了历史最低水平。
客观地讲，从涨幅来看，当前二三线城市上涨的势头毫不逊色于一线城市在2007年上半年至2008年上半年以及2009年下半年至2010年上半年两个快速上涨阶段所呈现出的涨幅。由于大多数二三线城市本地居民收入水平相对平稳，房价持续快速上涨逐步拉大了房价与可支付能力之间的差距。根据笔者的测算，目前二三线城市房屋按揭贷款月供收入比大多超过了60%。
应当说，实施限购政策，特别是限制外地投资炒房客对于二三线城市房价的哄抬和拉动是非常必要的。但是，将限购范围扩展到二三线城市存在以下几个方面的困难。
一是多数二三线城市对于土地财政的依赖度较大。在房产税、资源税和新兴产业还远远没有成为新的、稳定的财源之前，地方政府对于土地出让、房地产相关税收的依赖度难有下降趋势，而限购将直接降低市场总需求，进而影响到土地财政。
二是今明两年的保障房建设任务主要集中在内陆和中西部，以增加商品房用地出让规模获得足够的土地出让收入已经成为保障房建设资金的主要来源。
三是二三线城市财政收入来源单一，房地产已经成为这些城市财政收入的主要来源。
四是限购政策的实施需要房管部门与金融监管、民政、公安和社会保障等部门的信息共享与合作。
从根本上来讲，目前我国高房价问题并非供应不足，问题的根本在于总需求过旺与保障房建设和分配中存在的问题。就前者而言，中短期内，包括新增需求、改善型需求和投资需求在内的总需求过旺是推动二三线城市房价快速上涨的主要原因。就后者而言，房价快速上涨与可支付能力之间所呈现出的“剪刀差”导致住房困难人群增加，而长期以来保障性住房建设不足和分配环节存在的寻租现象，没有起到有效地分流和降低市场总需求(特别是低收入人群的住房需求)，并缓解房价上涨的作用。
监管部门已经注意到了这些问题，持续实施并不断加大强度的差别化的按揭贷款政策，以及在部分城市实施的限购政策已经有效地降低了投资需求和不合理的消费需求总量。同时，国家也加大力度来弥补保障房建设的历史欠账：在2010年顺利开工580万套的基础上，今明两年还将分别新开工建设1000万套保障房，“十二五”总共将建设3600万套保障性住房，保障房届时将覆盖我国城镇20%-30%的人口。在合理扩大限购政策范围的同时，更要严格保障房建设规模的任务落实和分配公正，不然的话，保障房又成了企业的福利，而中低收入人群还得依靠市场解决住房问题，到时候二三线城市的房价还将继续上涨。
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