易宪容：打破地产利益链是房价下跌根本
2011-07-22 来源：上海证券报 编辑：宋羽欣
国内最严厉的房地产宏观调控已持续了一年有半了，尽管有些城市的住房销售有所下跌，尽管在有些政策部门看来，这一轮的房地产宏观调控取得了不小成效，但事实上这一轮房地产宏观调控所取得成果还不十分清晰。
近十年来国内房价快速上涨的根本动力就在于住房的赚钱效应。因此，要从根本上挤出房地产泡沫，政府就得利用成熟市场行之有效的经济手段(如信贷及税收)坚决去除住房市场赚钱效应，去除住房市场的宏观工具性，坚决、全面、严厉地打击住房投机炒作。这才是当前国内房地产宏观调控突破困境的关键所在。
这主要表现为两个方面，一方面，虽然早几年一线城市快速飙升的房价不再快速上涨，但就全国范围来看，房价涨势并没有改变。国家统计局前天发布的“6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，绝大多数城市新建商品住宅价格(不含保障性住房)6月同比继续上升，二三线城市领跑房价，仅杭州、三亚和南充三个城市下降，降幅分别为0.7%、2.0%和0.9%。
这里就有几个问题，一是经过2009年至2010年房价快速飙升，不少地方的房价基数早就成倍飙升了，现在仍在上涨，说明房地产泡沫继续在吹;二是尽管国内房地产市场是房地产市场的要素非市场化及住房商品的市场化畸形市场，但房价仍然是市场得以发展的根本动力。如果房价没有变动，那么这个市场的宏观调控效果就要大打折扣。
另一方面，房地产泡沫延伸的范围越来越广，影响的深度越来越深。经过两三年的时间，一线城市房地产泡沫的示范已遍及全国。因为已将绝大多数中低收入民众完全排除在房地产市场之外，各地的住房空置率高得惊人。请注意，这里所说的住房空置率不仅指没有销售出去的住房，还包括大量投机炒作者手中持有的住房。我最近到了不少二三线城市，看到有些小区已经入市六七年了，可入住率尚不及一半。这种情况不仅说明房地产泡沫巨大、房地产泡沫破灭的金融风险很高，而且造成了整个社会资源的严重浪费。
那么，被市场认为是史上最严厉的房地产宏观调控政策为何所起作用还不明显?有人认为，房地产宏观调控之所以效果不彰，就在于所谓的“住房刚性需求”，房价再高也得有房住，倾家荡产也得买房。也有人说，房价过高是地方政府土地财政过度，是政府与住房相关的税收收得过多;也有人说是房地产开发商对暴利的贪婪等。在笔者看来，诸如此类推动房价上涨的因素都是表象，不是原因。
就说“住房刚性需求”吧，居住权是现代文明社会的天赋人权，每个人都必须有基本的居住条件保证。但这是国家的职责。如果住房作为商品需要用货币来购买时，特别是当房价高得让绝大多数人都无力承受时，这种居住的天赋人权是无法通过市场来完成的。
当房价高到绝大多数人没有支付能力购买时，这种基本的住房需求早就远远地抛离出了住房市场。而进入住房市场的只能是那些可利用过高的银行杠杆投机炒作者。如果房价过高，房地产泡沫巨大，整个住房市场都是利用过高的银行杠杆的投机炒作者，那么当信贷可获得性便利、融资成本低或投资收益远远高于融资成本、投机炒作成本低时，这些住房的投机炒作需求是无限的。政府希望通过增加住房供给来解决这种住房的需求，只能如担沙填海。
当前住房价格过高，也不在于地方政府土地财政及住房税收在住房价格中的比重多高。因为，一则如果房价是成本定价，那么房地产就算有暴利，房价也不会推得如此之高;二是无论是住房成本定价，还是住房暴利获得，其利益实现都得通过最终商品来实现。
为何住房价格能越飙越高?根本上就在于此时住房是投资产品而不再是消费品。消费产品的价格能在有限的供求关系变化中形成，但投资产品的价格则完全由市场预期来决定。在楼市，这种市场预期又源自住房投资者对住房政策的理解。因此，地方土地财政及住房税收在住房价格中比重再高，假如不能通过住房商品售出，这些收益都是无法实现的。而改变住房属性或让住房成为投机炒作工具、赚钱工具后，企业的暴利、地方政府的土地财政收入增长才有可能。
可以说，近十年来国内房价快速上涨的根本动力就在于住房的赚钱效应。如果不对住房赚钱效应采取真正伤筋动骨的政策来遏制，那么这些房地产政策要达到目的是不可能的。
要让国内房地产市场得到根本上的调整，挤出房地产泡沫，政府就得利用成熟市场行之有效的经济手段(如信贷及税收)坚决去除住房市场赚钱效应，去除住房市场的宏观工具性，坚决、全面、严厉地打击住房投机炒作，并让这些住房投机炒作血本无归。这才是当前国内房地产宏观调控突破困境的关键所在。
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