朱大鸣：楼市陷入土地和差钱两大威胁中
2011-07-09 来源：朱大鸣博客 编辑：狄海霞
下半年最纠结的问题，大部分集中在土地问题上。当房地产调控快使得市场成交量大量萎缩的同时，也挤压了地方土地财政，而本该依靠税收来养活地方的财政，过度依靠卖地过日子，实在令人难以启齿。但是，日子还是要过的，当土地市场萧条的时候，鼓励开发商拿地，就成了既让马儿跑，又让马儿不吃草的问题。
有消息说房地产调控下，北京市密谈稳定房价，发起开发商拿地总动员。今年上半年，由于大部分土地在出让时都要求配建保障房，开发商的拿地热情骤然下降，北京市的推地计划也无法顺利开展，“说白了，会议的目的之一也是希望能够动员开发商拿地。”
回想2009年，为了刺激新一轮拿地高潮，央企率先领跑。瞬间整个格局就发生了巨变：原本降了下来的土地价格，又如同打了鸡血一般，迅速的反弹，地王的产生，让原本判别错方向的王石，迅速转向了抢地，于是，一场想着三线四线城市进军的道路，就这样被开辟出来。再加上从去年以来的限购令，大量资金进入三四线城市。笔者三年前那次预测，即今后将有大量的房企转移到三四线城市，以更凶猛的方式实现了。
如今楼市调控的压力依然存在，市场还在沉默期。如果楼市今年下半年有所调整，我们相信首先调整的是城市的市郊，即城乡结合部。这些地块的房市，本来就不稳定，一遇到风吹草动，率先调整是可能的，特别是那些年年都在暴涨的楼盘。
如今与此前楼市乐观情绪改变的一个重要因素，就在于楼市资金迅速减少，想当年星河湾在普通的地方就能创出天价的价格神话，只是印证一个问题，市场不缺钱，尤其是银行不缺钱，如今，是银行缺钱，市场更缺钱，特别是流动性的钱。为了吸引储蓄户储蓄，银行甚至不惜以预期收益高达7%的理财产品揽客户。高利贷盛行，也是当前楼市缺钱的一个重要因素。从不差钱到钱很多，再到很差钱，这三年中国流动性经历三个不同的景象，是整个产业资本萎缩的缩影，是中国信贷调整的真实路径。
在如此背景下，差钱成了全社会性的话题，土地市场沉寂也在料想之中。在土地成本如此之高的情况下，中国楼市正面临外无需求者内有高地价的高税收压力。房价运行至此，一般的人真得买不起，而造楼成本却一再高企，特别是土地成本，一再突破人们的心理顶点。当然，在此背景下，楼价也在不断地突破人们的心理顶点。
与此前相反，现在看多中国楼市的声音占比更多，这不是反映在媒体上和网络上，这种声音在民间更大。几乎没有人再相信，楼价会跌下来了。更多的人，由于已经成无房者变成有房者，心态已经发生变化。不少人表示，中国最大的空军谢国忠的话千万不能应验。而此前，谢国忠的粉丝成千上万，企图消除房价在涨与房价应该涨的区别，结果更多的人踏空。永远都有未购房者，但是有房一族的雪球却是越滚越大。因此，民间的声音的转换，并非没有道理。但是，还是那句话，事实与理想总是有差距。不能相信，中国楼价“只涨不跌”的神话，原因在于，从来就没有“只涨不跌”的商品。黄金如此，楼市也是如此，只不过背后的货币尺度变了，以及楼市当前处于上升通道，使得楼市展现只涨不跌的一面而已。
如果全社会都将对冲纸币贬值的梦想，寄托在房地产上，那带来的危险是很大的。如果地方政府都指望土地卖钱过日子，那么，这只能造成土地市场“大到不能倒”的局面。如果银行总是指望房地产来放贷，那么，毫无疑问，中国金融系统可能会遭遇重创。作为这个行业的房产商，如果只期待赚一把就跑，而不是致力于整个行业的健康长远发展，最终可能全部都被套进去。
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