张道航：确立租金补贴为主住房发展方向
2011-07-07 来源：中国经济时报 编辑：狄海霞
为了解决好中低收入人群的住房困难，“十二五”期间我国将建设3600万套保障性住房，其中除部分棚户区改造外，绝大部分是公共租赁房和廉租房。这意味着，未来我国可能形成以公共租赁房和廉租房为主的住房保障体系。
但是，我们应该看到，无论是公共租赁房还是廉租房，其性质如同房改前的福利分房，存在明显弊端：一是政府不仅要在短期内筹措大量建房资金，而且日后的房屋维护修缮还将加重其负担;二是由于缺少硬性约束的退出机制，可能导致这部分资源同福利分房时一样难以循环利用;三是低价出租的公共租赁房和廉租房将来很难收回成本，其可持续性也就不能不令人疑虑。
鉴于公共租赁房和廉租房的上述弊端，住房保障建设就不应以公共租赁房或廉租房为主，而应更多地推广租金补贴的保障方式，确立以租金补贴为主的住房保障发展方向，租金补贴比其它保障方式更具优势。
住房保障是指政府向那些买不起也租不起住房的困难人群提供的居所救济或救助，目的是为了促进社会公平正义和保障基本人权。因此，公平性和公正性应该是住房保障建设必须遵循的重要原则。
经济适用房之所以一直备受质疑，主要原因就是它不具有退出机制，也难以保证公平正义，许多不符合购买经济适用房条件的人买上了经济适用房，但却几乎没有人将买到手的经济适用房再退回去的。公共租赁房和廉租房在制度设计上倒是考虑了退出问题，但由于缺少硬性约束，实施过程中同样难以达到预想效果。有些城市在推行公共租赁房和廉租房过程中，别说是让那些在复审中不符合条件的租赁者退出，个别甚至连房屋租金和水电费都收不上来。
这些我们不愿意看到的现实或许已经预示着：如果大规模建设公共租赁房和廉租房，不仅会像经济适用房一样难以保证社会公平、会像房改前的福利分房一样难以解决百姓住房问题，而且还会让政府背上沉重的包袱。
然而，租金补贴却不同。与目前所实行的其它保障方式相比，租金补贴具有比较灵活的退出机制，一旦发现被补贴者不符合保障条件，即使不能追回已经发出的补贴，也可以立即终止补贴的发放。这同公共租赁房和廉租房相比，在退出机制方面显然要优越许多。
租金补贴不仅在退出机制上具有强制性和及时性的明显特征，实施过程中还具有灵活性和选择性的优势：一是在收入清晰的情况下，可以按照被救济对象的困难程度灵活掌握，有选择地给最贫困和最需要住房救济的人以更多补贴;二是可以灵活应对房屋租赁市场上租金价格的变动，当租金上扬时就多补一些，租金下跌时则可以少补一些;三是保障对象可以在住房地点、面积和质量的选择上有相当大的自主权，有利于保障对象在工作单位附近选择住房，从而缓解城市交通压力;四是政府在实施过程中可以对租金补贴的总成本进行控制，对补贴对象、补贴比例都可以灵活掌握，并根据政府的财力情况和市场状况及时调整;五是租金补贴是在已有的住房市场内部进行灵活和有选择的操作，不需要构建庞大的保障性住房建设体系，可以将这些资金都用于租金补贴，从而提高住房保障资金的使用效益。
租金补贴在国外越来越受青睐。
目前世界各国为了解决低收入人群的住房问题，大都建立了住房保障体系。然而，直至上世纪末，绝大多数国家的住房保障，都实行由政府向低收入人群直接提供廉价的公共住房的供应主义路线。随着这种供应主义路线的推行，保障性住房的退出也成了一个世界性难题。有些原来的低收入人群尽管收入已经提高，不该继续享用保障性住房但就是赖着不走，政府拿他们也没什么办法。
相比之下，德国住房保障的退出问题就相对好一些，这主要得益于德国所实行的以租金补贴为主的住房保障制度。在西方国家中德国是最早实行租金补贴的，而且“住房金”补贴制度至今仍是德国政府对低收入人群实施住房保障的主要方式。德国法律规定，公民凡家庭收入不足以租赁住房者，则有权享受住房补贴。这样可以保证每个家庭都能拥有足够的住房可支付能力，而且补贴的租金是由联邦政府和州政府各承担50%。与许多欧美国家相比，德国以租金补贴为主的住房保障制度不仅可以免受退出难题的困扰，又能提高福利享有的公平性、避免公共资源的浪费。
在德国之后，英国、荷兰、丹麦、瑞典、日本也都采取了租金补贴的住房保障办法。究其原因，除了是为了解决保障性住房的退出难题，也是出于赋予保障对象以更多选择权的考虑。租金补贴的广泛采用，标志着这些国家的住房政策，从以往由政府建造和提供廉价的公共住房为代表的供应主义路线，向帮助低收入人群提高住房消费能力的需求主义路线转变。
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