国土资源部景气指数反转下行结构调整亟待提速

2013-12-11 来源：0352房网编辑：张晓波

摘要：面对越来越复杂和严峻的国际经济形势，2013年前三季度GDP同比增长7.7%，三季度增长7.8%，宏观经济初现回升态势。2013年前三季度，全国国有建设用地供应45.99万公顷，同比增加4.4%，增速自2010年呈现明显回落趋势。其中，三季度同比增长5.5%，环比增长18.1%。10月19日国家统计局发布数据显示，前三季度固定资产投资同比增长20.2%，增速比去年同期回落0.3个百分点，自年初以来保持稳中略降态势。三季度CLI中地指数波动至307点，环比下降1.3%，除价格指数平稳波动外，分指数中规模快速上升，景气迅速下滑，预示规模带动的宏观经济增长难以持续。四季度土地市场将会延续三季度的总趋势，全年土地供应量价增幅将会在小幅回落中趋稳。

　　一、数据快览

　　CLI中地指数：三季度环比下滑4点，波动至307点，同比增长14.3%。分指数有增有降：规模指数环比增长17.5%，同比增长23.4%;地产景气指数下滑至496点，环比下降25.1%;价格、结构、集约等成分指数平稳波动,市场呈现新一轮波动态势。

　　市场规模分指数：三季度继续上升至397点，环比增长17.5%，同比增长23.4%。成分指标中土地出让量环比增长13.6%，划拨用地量环比增长22%，继续上扬。

　　出让价格分指数：三季度为238点。受PPI上涨8.9%的影响，环比下降5.5%，成分指标中住宅、商服、工业等用地出让价格均保持平稳波动态势，其中商品住宅用地出让价格微涨5.1%。

　　供应结构分指数：三季度为136点，环比增长5.4%。成分指标中商服用地供应下降11%，商品住宅用地供应增长5.6%，保障性住房供应下降4.7%，总体显示平稳态势。

　　利用集约分指数：三季度波动至220点。环比下降12.6%。受PPI上涨因素影响，成分指标中“固定资产投资额∕土地供应总量”下降12.1%，“二三产业增加值∕土地供应总量”下降10.8%，总体显示微降态势。

　　地产景气分指数：三季度下滑至496点，环比下降25.1%。经价格消除后，成分指标中新增人民币信贷增长22.7%，地产股价指数增长21.4%;同时房地产业投资总额下降31.6%，商品房销售面积下降27.5%，显示在经过上半年快速增长后，全国范围内地产市场结构调整力度加大，后期市场走势动力有所消减。

　　二、CLI中地指数综合分析

　　(一)CLI综合指数突破300点

　　数据显示，三季度CLI综合指数为307点，环比下降1.3%，同比上涨14.3%，比这一轮长周期(200-300区间)起始值2009年3季度的244点增长25.9%，显示出我国土地市场波动上升到趋势有所放缓，CLI中地指数已经跨越300点并将在小幅区间稳定。

　　从分指数变动情况来看，规模指数继续增长而景气指数逆转成为下降因素，显示地产市场正面临新的调整节点，市场规模导向将会进一步体现差异化和针对性，传统依靠房地产业的发展模式面临转型。结合十八届“三中全会”改革走势，可以预判我国宏观经济发展对房地产市场的依赖将会逐步降低，结构转型需要把握好土地市场的调整窗口，加快重构经济发展的支点。

　　(二)分指数及对CLI的贡献

　　从分指数运行情况看，受国家经济政策导向和土地市场的内在发展潜力等因素影响，三季度CLI各分指数有升有降，总体趋稳。与2季度相比，市场规模分指数环比上扬17.5个百分点，同时地产景气指数下滑25.1个百分点，表明近期内土地供应政策和土地市场波动之间的发展趋势不同。出让价格分指数略降5.5%，供应结构分指数上升5.4%，表明土地供应增长背景下全国土地出让价格的波动趋势。而综合指数回调了1.3%，则说明了当前土地市场的分化状态持续、土地市场时空分布不够均衡，一二线城市房价、地价持续上涨而三四线城市出现下跌。

　　1.市场规模指数持续上升

　　三季度，市场规模分指数上升至397点，环比上升17.5%。从成分指标来看，三季度土地出让总量增长13.6%，划拨用地总量增长22%。数据说明，尽管不同层次、不同区域的土地供应各有不同，但2013年来全国土地供应量一直在增长。

　　市场规模分指数上扬，主要是受当前我国宏观经济运行态势和发展方式转变影响，土地出让和划拨用地的增长推高了市场规模指数，显示出政府面对宏观经济企稳动态的决策动向。规模指数上升且预警灯显示红灯，主要是因为产业转移带来用地区域结构变化和宏观经济政策适应稳增长需要的微调，中西部地区划拨用地量增加，东部地区土地出让量增加，如，前三季度东部地区房地产用地同比增加35.6%，中部地区基础设施用地增加38.5%。同时，土地供应量持续增加出现红灯过热预警，也是我国实体经济乏力、地产市场投资、投机经济过热的侧面表现，微观上部分地区也存在土地资源利用效率低下的问题，土地要素在地区差别化配置、产业结构调整优化以及合理流转等方面的配置效率尚有很大的提升空间。

　　从近十年来规模指数的走势来看，一是总体保持持续上升，这和我国经济发展及城市化进程密切相关;二是整体存在一至三季度存在“降—升—降”的规律性走势。但自2009年1季度至今，已连续4次出现“降—升—升”的发展走势。对照信号灯，可以发现自2009年1季度以来，红黄灯显著增多，这说明其实就全国而言，土地供应规模过度扩张，区域差别化不足、过度依赖房地产业、实体产业用地有限等情况不同程度的存在。

　　2.出让价格指数平稳波动

　　三季度，出让价格分指数为238点，同比下降5.5%，继续在合理区间波动。从指数成分指标看，商品住宅用地和商服用地等出让价格环比分别上涨5.1%和1.7%，同时工业用地出让价格保持不变。综合来看，出让价格的上涨在一定程度上是由PPI上涨带来的。

　　住宅用地和商服用地出让价格上涨，主要受近期政策过渡期预期不明带来的市场需求较为集中释放的影响。“新国五条”出台后，市场出现追赶政策窗口的集中成交现象。二季度以来，一、二线城市的刚需和改善型需求逐渐释放，进一步将成交量推向高位。同时，由于多数房企资金状况普遍向好，买涨情绪也逐渐推高了地产市场预期。从国家统计局公布的9月房价指数看，新建商品住宅价格(不含保障房)同比涨幅超过10%的城市已经达到14个，分别是北京、上海、广州、深圳、厦门、南京、沈阳、郑州、福州、长沙等。

（责任编辑：张晓波）