北京“类保障房”供地成主力 纯商品房供地或受挤压
2013-11-05 来源：0352房网 编辑：李建霞
摘要：根据北京市土地整理储备中心公布信息显示，接下来的一个月将成为今年以来商品房供应极为密集种类最多的月份，而在供地结构当中公租房、经济适用房、两限房、自住型商品房等“类保障房”的供应成了主力。
北京市出台的“京七条”中明确规定明年上市的土地中大部分要贡献给类似于保障房的“自住型商品房”，这也就意味着，留给商品房使用的土地供应将被严格限制。
业内人士分析认为，未来北京土地市场保障房用地将占有非常重要的一席之地，开发商对土地的争抢将更加激烈。
拿地多为国企
10月28日，北京迎来了“京七条”后的首次土地拍卖。顺义新城第7街区一宗两限房地块，吸引了包括大龙、首开、住总、华远、中铁建、房地置业和北京建丞科技有限公司联合体(以下简称“房地置业联合体”)等6家房企参与了现场竞拍。最终，该地块被房地置业联合体以10.15亿元的总价竞得，折合楼面单价5331元/平方米，而该地块的销售限价为9500元/平方米。
据了解，参与此次竞拍的6家房企中央企和国企成了主力军。而新推出的自住型商品房成为顺义地块竞拍现场开发商们热议的话题。华远地产一位拿地负责人说，对于开发商来说，自住型商品房和其他保障房一样，属于保障房的一种，开发商建完后由政府安排分配，利润可能会略高一点，“但对于愿意开发保障房的企业来说本质上都是一样的。”他说。
据了解，今年9月底拍出的北京第二块“限房价、竞地价”地块也是被央企中铁建摘得，楼面价与限价只差438元。那么国企为何愿意做看上去“赔钱”的买卖?一位在今年上半年北京土地市场上有非凡表现的企业拿地负责人表示，对于纯市场化的公司而言，单独配建保障房一定是赔钱生意，他们是不会考虑拿地的。而对于一些央企和国企来说，选择建保障房，一方面是解决没有项目开发的窘境，另一方面也不排除通过一些办法将建好的保障房转化为员工的内部福利用房。
纯商品房供地将更紧张
“我们觉得这次推出的自住型商品房如果不能真正分配到需要的人群里去，解决住房矛盾还是治标不治本的。”上述房企拿地负责人分析认为，上半年北京土地市场各大房企拼抢火热，地价猛涨，而商品房价格居高不下的原因是商品房供应不足，加大保障房供地无疑又挤占了普通商品房供地，未来普通商品房土地的竞争将更加激烈，纯市场化开发商在京生存更加困难。
北京城建一位拿地负责人对此表示赞同，商品房用地一定会被挤掉一部分。通过今年以来北京市的供地情况来看，上半年供应了很多公租房地块，下半年两限房地块有所增多，预计到明年自住型商品房很有可能成为保障房供地主力。
“明年50%的计划供地是自住商品房用地，25%是保障房，25%是商品房，抢不到商品住宅用地，还想在北京继续拿地的开发商，也就只能买自住商品房用地了。”亚豪机构市场研究部总监郭毅分析认为，如果非配建，单独的“类保障房”用地，从企业特点来说，能够有效控制成本的企业，还得是周转率高的企业拿这种地块才有一定的利润空间。由于自住型商品房用地将占到北京市住宅用地的一半左右份额，商品住宅用地的减少，商业及高端住宅等市场化运作的领域或将成为越来越多企业的重点领域，以谋取高利润。同时也预示着竞争的激烈程度将会进一步增加，在地价托涨势头下，北京商品住宅价格将水涨船高。
黄金湾投资集团董事长申威说，据K8土地网监测，截至目前，北京已推出8宗自住型商品房地块，而与自住型商品房有关的地块则共有20宗。在自住型商品房政策的影响下，随着地块的集中推出，北京住宅用地供应量、成交量和成交价将有所增加。从地区分布来看，这些地块分别位于昌平区、朝阳区、海淀区、密云县、门头沟区、大兴区和顺义区等，多位于五至六环之间，短期内该区位将拉低成交楼面均价。
“类保障房”前景看法分歧
对于自住型商品房的问世，开发商们站在拿地及项目利润的角度来看多持悲观看法。而对于新一轮的调控能否真正解决住房矛盾则多表示怀疑。
“保障房每年的配售、配租数量从未公开过，每年只能看到计划量，没有实际完成的信息。”郭毅认为，保障房到底在缓解住房矛盾中起到了多少作用大多数人并未感同身受，所以会对新的政策产生怀疑。
值得注意的是，自住型商品房的推出将迎来北京土地市场的再次放量。“截至目前，北京已经成交住宅用地49宗，规划建筑面积854.44万平方米，再加上北京目前挂出的正在出让的20宗住宅用地，合计规划建筑面积350万平方米，北京住宅类土地供应今年有望超过1200万平方米。”中原地产研究部总监张大伟分析认为，这一政策如果真能带来土地市场的集中放量，将有可能导致房山、大兴等刚需集中的区域，刚需、首改商品房的物业市场重新洗牌。同时，也会改变市场预期，恐慌性抢房很可能消失，商品房项目会出现加快开盘的情况，避免与这类型房源直接竞争客户。
张大伟认为，北京收紧调控的举措将影响到其他城市，这也是首次针对调控做的加法，之前的限购、限贷、限价等都只是治标。增加自住型商品房供应有望明显缓解市场需求，预计最近很可能在全国一、二线城市价格上涨较快的区域出现一波调控收紧政策，这有可能对四季度市场走势有明显影响。
“我很赞同大力供应保障房，从自住型商品房的诞生我们可以看到保障房的定位不再是只局限在低收入人群，正在向白领阶层扩大，我们国家的保障房配建比例如果能超过50%的话，住房矛盾一定会得到解决。近期中央政治局召开的探讨房地产问题的会议上，习近平提到要扩大保障房数量，我认为这应该是一个信号。”住建部住宅建设及产业现代化技术专家委员会委员、中国房地产研究会人居环境委员会副主任兼专家组长开彦表示，新加坡保障房的比例占到80%，日本、中国香港、美国的保障房比例也很高。商品房市场放开，怎么涨都不影响普通人能够住到房子才是彻底解决住房矛盾的一条路。
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