“地王”消化不良 逼出江苏“限地禁地令”
2013-09-28 来源：0352房网 编辑：李建霞
摘要：近两个月来，不但一线城市地王频出，部分二线城市的土地市场也表现活跃，包括杭州、武汉、南京、天津在内都涌现了地王。
9月12日，广州越秀地产以90.1亿元的总价，竞得武汉市精武路武告字(2013年)21号地块，楼面地价为12617元/平方米，该地块刷新了武汉市土地成交总价和单价纪录。随后，9月18日，融创以103.2亿元竞得天津南开天拖地块，刷新天津单幅土地出让总价纪录。
然而，尽管众多房企奋不顾身拿地王，但是并非谁都能够保证有实力消化地王。上海易居房地产研究院副院长杨红旭就表示，过去十年不少地王项目仅获得了微利，甚至赔了本。南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远对此现象也表示忧虑：“以往经验告诉我们，当地王扎堆之际，往往是疯狂的时候，最后容易出事，过去很多地王到现在还没解套。”面对地王频出的火热市场，一些地方政府开始着手采取措施防止地王背后的风险。之前包括中冶置业退掉“南京下关地王”地块，以及雅戈尔退掉杭州地王的事件暴露出一些房地产企业不具备开发能力而对大面积土地“消化不良”，开始引起地方政府的警惕。9月份，江苏省国土资源厅会同江苏省发改委、省经信委共同编制发布“限地禁地令”，明确限制单块土地出让的面积。按照该规定，大城市单块土地出让不大于20公顷。据业内人士称，江苏省的“限地禁地令”可能与中冶置业之前退地王有关。
“限地禁地令”对“巨无霸地块”说不
9月份，江苏省国土资源厅会同江苏省发改委、省经信委共同编制发布“限地禁地令”，明确规定不同级别城市所出让住宅用地面积的限定标准，小城市和建制镇7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。
克而瑞研究中心认为，这种限定土地出让体量标准的做法将从源头上减少总价地王出现的概率，起到一定的引导市场预期的作用。同时，企业以较高价格获取地块后由于资金紧张而出现退地等尴尬局面或也因此减少，有利于房地产市场风险管控。单幅住宅用地出让面积不得超过20公顷，也就是不得超过20万平方米，也就是说今后类似于“南京下关地王”那样的“巨无霸”地块将不会出现。此外，“限地禁地令”还明确规定党政机关办公楼用地，也将同样受此限制。
业内人士认为该项政策或是针对中冶置业退地王的现象。就在去年11月底，中冶置业以56.2亿元的价格拿下与1、3号相邻的2号地块，然而到了今年7月8日突然宣布退2号地。
对于中冶退地原因，分析人士认为直接原因是拆迁成本陡增所致，但实际上更多的是因为这块地土地面积过大，后期开发需要资金投入过多，中冶置业本身缺乏大盘开发操作能力，加之中冶集团母公司经营亏损、资金压力过大等原因使得中冶置业不得不知难而退。而目前，南京下关滨江地块的1、3号地仍在中冶手中，这3块地当年是200多亿元的总价地王，如今这3块地的后续开发都可能出现问题。大面积土地整体交给单一开发商开发，容易引起“消化不良”，这是江苏省出台“限地禁地令”的一个重要原因。
万盛置业有限公司总经理陈宝清表示，“开发商退地挺正常，以前就有这种情况，企业对一个区域的研判可能是存在一些问题，损失掉的只是一些保证金，是一种市场行为，地王退地也是市场行为。在拿项目之前，开发商对自己是否有足够的实力运作好这一项目，应该有充分的了解。”
“消化不良”的地王
在全国来说，拿到地王而无力开发最终不得不退地的案例并不鲜见。
2010年11月30日雅戈尔置业获得申花两宗宅地56号地块和53号地块，楼面价分别为18114元/平方米和17751元/平方米，成为申花地王。由于在楼市的低潮期申花板块内某楼盘起价一度低至18593元/平方米，接近雅戈尔地块的楼面价。2013年6月20日，雅戈尔不得不宣布放弃开发杭州申花56号地和53号地。
2009年8月，西子房产公司以总价7.7亿元拿下杭政储出[2009]29号地块，折合楼面地价24295元/平方米，成为当时的地王，但项目在停工两年后被正式退地，这块土地后来又被绿城集团收入囊中。
2009年11月顺义区国企大龙地产以50.5亿元拍下顺义区天竺开发区22号住宅用地，创造了新“地王”，但由于公司不具备支付能力，随后北京市国土局以大龙地产逾期未签订出让合同的理由，收回了该地块并罚没2亿元竞买保证金，暂停大龙地产的土地出让交易活动的资格。
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