杨思哲：2011年是房地产市场的最大考验

　　我在不久前看到这样的报道：2011年9月25日，世联与思源在武汉某项目售楼处发生冲突，世联地产一员工头部见红。因为正处在楼市传统金九银十的档期，这一事件被迅速放大，世联和思源的品牌声誉都受到了损害。 与此同时，万科在东莞的紫台和翡丽山两个项目，于2011年初引入联合代理。但在销售过程中，各盘的两家代理行均发生过不同程度的冲突，最后以其中一方撤场告终。7月初合富辉煌退出紫台、8月初世联退出翡丽山，两盘现在均由中原地产独家代理。

　　2011年是考验所有地产行业同仁的一年，上半年“三限”政策紧锣密鼓地实施，在下半年都体现在了楼市的低迷反应上。在卖方市场突然转向买方市场的时期，开发商的市场销售压力正在迅速向代理行业传导，不止一个项目，不止一个品牌开发商，都在今年选择了“联合代理”的方法。这种方法很简单也很残酷，在没有明确、严格的联合代理规则时，很多代理公司，甚至行业的龙头老大们，陷入了“楚汉之争”，地产代理行业可以说迎来了艰难的时刻。

　　这些事实说明，在联合代理过程中，那些不成文的规则并不能从根本上解决“争抢客源”的问题，开发商给予代理商巨大的销售压力让两家或者多家代理商“寸土必争”，在积累客户阶段，客户的归属是联合代理的这些机构中最容易出现争执的地方。所以在同一个售楼处，冲突和摩擦随时发生不足为奇。

　　举一个简单的例子，在现代中国一个男人只能娶一个媳妇，古代那种三妻四妾的封建制度在当今是不可能的，如果一个男人想要同时娶两个甚至几个媳妇给他生儿育女、操持家务，我想谁都不愿意与他人“共侍一夫”;而开发商找代理商寻求合作就像“娶媳妇”，门当户对才能达成合作意向，当开发商强势地利用这种所谓的“竞争机制”来提高楼盘所谓的销售量，要求“联合代理”时，地产代理行业的龙头老大们，我们要做的，应该是同样联合起来，拒绝这种“联合代理”的合作方式。

　　因为代理商提供的是专业的地产服务，代理商和开发商本身就是平等的，我们是以专业服务与开发商进行价值交换，因此，要有自己的行业尊严，尊严的维护靠的是大家联合起来说“不!”同时，地产代理市场如果想要良性运转和循环，是需要行业中走在前面的这些企业带头制定游戏规则的，古往今来商会的作用之一不就是维护和平衡市场竞争环境吗?现在确实需要我们联合起来，共同澄净这个市场，避免类似的“血拼”事件。

　　另外，作为整个行业的龙头企业，需要带头提高行业尊严意识，我们不能为了眼前的短期利益盲目地接项目，更不能只是为了挣钱就接受这种所谓的“联合代理”，教训还不够吗?最后的结果不过是一场场闹剧之下，谁的实际利益都不高。狗咬狗，一嘴毛!

　　总之，房地产代理市场需要良性的发展，行业老大们更有责任和义务带领整个行业健康发展，唤醒地产行业的尊严，我们只有坚决地对“联合代理”说“不”，只有同样寻求有社会责任感的开发商一起合作，才能促进市场的良性循环，对地产代理市场做出建设性的贡献。

　　事实上，“联合代理”是一种极端功利化的营销手段。而同行之间一旦引发恶性竞争，导致冲突，甚至拳脚相加时，这类事件引起公众和媒体的关注，往往会对业界形象和品牌价值造成不可估量的损害，这种损害是开发商和代理商都避免不了的。由之前的两个例子就可以看出，这些代理行业的龙头老大在联合代理时被踢出局、发生冲突时被曝光的同时，损失的是用金钱无法衡量的东西，试问大家，本是同根生，相煎何太急?