陈志雄：地产业成为中国经济发展的秀场

　　陈志雄入行14年，房地产在他看来仍是朝阳行业，他毫不掩饰对自己所从事行业的信心，并时常语出惊人，譬如“中国欲实现8亿人进城的城市化规划至少还会让中国的房地产业再辉煌30年”，又譬如“房地产比造长城还要伟大，长城从唐朝开始建，经历了唐宋元明清五个朝代，超千年才建完，房地产业五十年就可以做完。”

　　房地产人陈志雄谈起“经”来头头是道，尽管他不是学经济的，也不是经济学家，钻研经济也并非兴趣，而是身为福晟集团投资中心的负责人，手握决策权的陈志雄深知“一个项目就会让你回到原始社会，了解政策、经济对于投资者来说，必不可少”。以下更像是一场谈论经济的访谈。

　　2008年中国有过一次大的房地产危机，很多人把这次房地产市场的调控与上次相提并论，其实这两者不同。2008年是因为经济差，国家不是压你不要涨，是反过来给你更多的首付或利率优惠要把量做上去，那时是全球经济恐慌引起了购买力下降，没有现金流，买卖双方都恐慌，形成楼市下滑，不是因为国家调控。

　　这次是因为经济好，钱太多，我们的M2已经超过美国，将近70万亿，美国才58万亿，国家调控是为了维系整个大的经济体的稳定。这么多钱，要么就是流到大豆市场把大豆价格推高，要么就是流到猪肉市场或是黄金市场，它到处去窜，窜到哪里就会把哪里的规矩打破，但是大豆、黄金、古玩字画、猪肉、股票市场都是专业性很强的，大家都不会弄，只有房地产是人人都看得到的，大家有钱了第一个就是去炒房，国内第一投资就是房地产。

　　国家在这个时候传递出一些信号，是要告诫在这个时段开盘的开发商尽量做一些稳健的价格，不要大起大落，逼着二三线城市出稳定房价的限购，就是告诉你，不要趁机炒房。我个人认为长沙9月份以后开盘的楼盘在定价上会比较温和，不会像上半年涨幅那么大，下半年的一些楼盘开盘价格可能会维系在7、8月份房价的基准线上。其次在推盘量上，可能有一定程度的下浮，现在市场上一些楼盘有三四个月的存量，而上半年基本是没有存量的，开完盘房子就没有了的，购房者都只有续卡等着开盘，所以购房者的选择范围就会更广泛了。

　　陈志雄：国家提高购房门槛，这是好事情。中国开始搞按揭买房是在1998年，三成首付，基准利率，不下浮也不上浮，到了2005年，为了促进商品房的发展而下浮利率，后来就变成了两成首付，调控后又发展到了现在的首付三成，虽然购房门槛提高，但从整个国家的经济体来讲，低首付、低利率不是好事情。

　　美国金融危机后很多人破产，就是因为原来的房子0.5成首付或者是零首付，基准利率又低，所以即使手头上没钱，只要有工作，就可以买房子了，等危机一来的时候，房子缩水，工作岌岌可危，还要还这个高额贷款，零首付的贷款跟三成首付贷款的额度肯定是不一样的，利率也不一样，造成这些人就开始埋怨，当初为什么设计那么低的门槛，让我们钻进这个陷阱，先让我们以很低的条件买下房子，但是又让我们后半生背下这么重的包袱。

　　其次，从我国的国情来看，土地供应量不足以满足中国十三亿七千万人的居住需求，按照规划，我国的城市化达到60%就差不多了，就是六成人进城居住，两成纯农民住在农村，还有两成的人住在城乡结合部，要完成城市化进程至少还要20年，但是我们可建的地很少，容积率再大一点也解决不了问题，成本高又抗衡不了自然灾害，我还没听说住宅有三四百米的，就是写字楼会有。所以，未来几十年房地产还是会处于供不应求的状态。