杨红旭：房贷松绑将成为房价回暖主信号

　　许多人将限购看作“洪水猛兽”，却不知房贷紧缩更甚之。至今，限购城市数量不过40多个，而房贷紧缩却是一杆子打翻全国;限购属行政干预，看似严厉，规避办法甚多，而银行不放贷，却是经济调控(央行和银监会控制信贷指标)加商业规则(商业银行更愿意将有限的贷款放给高息行业)，回旋余地很小。因此，笔者有一个独特观点：楼市要想回暖，还看房贷何时松绑。

　　听当业界朋友讲，南昌市场并未像一线城市那么冷冰冰，但开发商却没多大的推盘积极性，房子卖出去，钱却收不回——因为房贷卡得紧，个人按揭贷不知猴年马月才能放出来。其实，这一现象在很多城市都存在。

　　而房贷政策，又从属于货币政策。去年10月的第一次加息，标志着步入货币紧缩周期，至今已加息5次，存款准备金更是提高N次。不过，，随着国际欧债危机的升级、美债危机初显、欧美国家多在实行宽松的货币政策，同时国内通胀已露触顶迹象，国内外因素正迫使我国的货币政策渐渐接近“底部”，不敢进一步明显紧缩。7月份CPI再创本轮新高，但并没有加息，就已证明了这一点。预期今年四季度货币政策将出现局部松动，对于楼市的利空影响也会随之衰减。

　　货币政策的变化，会影响到货币供应量，而货币供应量又对股市和楼市影响很大。通过观察货币供应量的变化，而可预知股价和楼价的趋势。货币供应决定了流动性，流动性收缩会导致股市和楼市降温，反之则升温。货币供应有狭义(M1)和广义(M2)之分，其中M1与资产价格的关联度更高，且领先于股价和楼价。比如，2007年8月，M1增幅首先触顶，10月股市触顶，2008年1月全国房价同比增幅触顶。大致而言，我国M1增幅的方向性变化，领先于房价同比增幅变化4-5个左右。

　　2011年7月，M1同比增速回落至12.42%，创下了29个月来的新低。从近十年数据来看，M1平均增幅约为17.68%，目前的M1增幅明显低于近十年的增幅均值。M1增幅持续下降且低位运行，能够直接促使楼市降温，比如2008年2月-2009年1月，M1增幅持续徘徊在20%以下，期间楼市明显降温，房价更是出现了环比负增长;同样，M1增幅持续扩大并高位运行，能够带动楼市复苏和繁荣，比如2009年2月-2010年12月，M1增幅始终保持20%以上，明显带动了2009年至2010年初的楼市回暖与繁荣。

　　我国70个大中城市房价指数同比增幅已降至4.53%，环比增幅已仅有0.09%。接下来，预期M1增幅将还有可能回落一些，但正在探底过程，一旦货币政策有所松动，则就会出现反弹。上一轮M1增幅回落周期中，最低值2008年11月的6.38%。本轮调整周期，由于国内外宏观经济情况明显比2008年下半年乐观，所以M1增幅的最低值将明显高于6.38%。预计四季度M1增幅触底，按此推算，9月前后，将出现房价环比负增长，其后5个月左右，将出现同比负增长。

　　影响房价的因素错综复杂，仅从货币供应的角度，可以大致这么推断。不过综合别的因素，以及目前市场现状，房价下跌已呈必然之势。只不过，未来一年M1和楼市的变化特点，与2008下半年至2009年那一轮，将存在较大差异。众所周知，为了应对国际金融危机，那时国家出台了强力的经济刺激政策，其中2009年全年新增贷款近10万亿，当前的高通胀和地方债务压力，即与之有关。

　　吃一堑长一智。总而言之，本轮楼市调控的激烈程度，将明显小于上次，同时却要忍受长时间的折磨。这次，房价下调的时间较上次长，但幅度没上次深。其后，随着货币政策的慢慢放松，预期楼市回暖的步子也会迈得比较小。对此，大家要有足够的心理准备。即便是2011年或2012年政策有所松动，房价的走势也不会像2009年那样被快速拉起，居然在一年时间内，完成了由“冬天”到“夏天”的切换。