2011年深度调控：住宅量跌价稳、商业遍地开花

　　时光冉冉，2010年即将走完。可这一年的楼市，可谓跌宕起伏、波澜不惊，更重要的是这种趋势或将继续保持下去。道别2010年，有人会感叹“这一年终于过去了”，有人也会感叹“新的一年就要开始了”。不论哪种心情，“楼市越来越理性”已成为每一位地产人的共识，“敢问路在何方”也成为2011年楼市的第一个话题。

　　2010年：政策调控成为楼市杀手锏，楼市暂时稳定

　　从1月份发布关于稳定房地产市场的通知到3月份非主营地产央企退出楼市，从4月份国十条到10月份新国五条的颁布，从首付提高到限购，从预售资金监管、银行加息到准备金率上调等等，短短一年的时间，中央政府的调控政策一招接着一招，可谓“快、狠、准”地打中楼市资金链的要害。而各地方政府对政策的反应速度，是前所未见的。可见，此次调控的决心和力度，是史无前例的。从政策面来说，楼市稳定是必然的。

　　从微观市场来看，受市场供求关系影响，2010年第一季度仍延续着2009年的火热态势。根据数据统计，2010年1月份合肥楼市存量房约为3万套左右，按照2009年月均成交量计算，3个月左右完全可以去化掉。再加上第一季度是楼市增量最少的季度，上半年供不应求的局面根本无法改变。

　　4月份国十条出台，市场刚性需求及改善型刚需仍很强劲。受政策影响及市场新增量进入，5-8月份市场呈现浓厚观望氛围，成交量下降明显。但市场整体供求关系仍不平衡，造成量降价升的局面。一方面市场供应量不足，一方面价格仍呈现上涨趋势，再加上部分楼盘推出促销优惠，刚性需求及改善型需求，等不及继续观望纷纷入市。9月份，各地成交量迅速攀升，接近政策调控前水平。由于市场供应不足，楼市有进入房价快速上涨的通道。在此背景之下，国五条在国庆之前神速出台，国庆后各地纷纷出台细则，楼市高温在政策的压力之下降温。

　　受通胀压力、CPI上升等因素影响，仍有不少民间资金要流进楼市，商业地产成为最佳的投资产品。2010年下半年，合肥商业地产销售一片红火，不论是商铺还是写字楼，都取得了不错的成绩。对于住宅市场来说，改善型刚需仍会把资金放在楼市，作为抵抗通货膨胀的资产。从目前来看，楼市暂时处于较为稳定的状态。

　　2011年：深度调控或将持续出台政策，商业地产成为香饽饽

　　一是信贷政策上半年仍将趋紧，下半年或将放松。尽管中央政府一再强调实施宽松的货币政策，但目前信贷政策调控效果尚未表现出明显效果。同时，2010年政策目的很明显，不论是刚性需求、改善型需求，还是投资、投机行为，都受到信贷政策影响。这就说明政府对目前市场供应量仍无充足的信心，加上第一季度新品增量自身就不大，所以2011年上半年信贷政策不会放松。但经过半年的市场供应量增加后，下半年信贷政策或将有所放松。正因如此，对于楼市来说，上半年各楼盘或将以促销优惠刺激市场客户，此时正是市民入市的最佳时机。

　　二是面对通胀压力，央行或将继续加息。2008年连续降息政策及扩大内需政策，使得国内面临通胀上行的快速通道，面对人民币不断贬值、物价不断上涨，更多民间资金需要寻求投资渠道和方向。不能说都流进楼市，至少会给楼市小加一把火。唯有持续调控住宅市场，再通过加息来缓冲民间资金的快速流动，以稳定资本市场。

　　三是房产税或将出台。讨论很久的房产税，虽然各方争议很大，但针对一些泡沫较为严重的城市，或将首先出台细则进行试点，比如上海等地。

　　而对于商业地产来说，由于不受政策调控，将成为民间资金首选投资渠道。明年合肥众多城市综合体、写字楼等项目纷纷入市，而2010年商业地产的畅销及升值空间，成为民间资金参考的投资方向。若CPI持续高涨，商业地产将成为楼市香饽饽。对于地方政府来说，商业地产快速发展，将有效带动城市整体经济的发展，也会带动周边地块的价值。#p#副标题#e#

　　房价：将保持平稳态势，上半年出现小幅震荡，下半年进入平稳上升态势

　　第一，2010年在如此密集的调控之下，合肥楼市价格仍然表现出上涨趋势，可见合肥房价泡沫较小，下降空间也相应较小。

　　第二，下半年楼市整体成交量较好，开发商资金相对充裕，短期内不会出现降价的局面，最多以促销优惠为主，幅度不会太大。

　　第三，从土地市场来看，楼面地价仍然居高不下，相对应的，商品房价格下行的空间也有限。商业地产的快速发展，更将带动土地价格。

　　第四，受通货膨胀压力影响，房地产业相关行业原材料价格及劳力成本上涨趋势明显，在此影响之下，房价难以大幅度下降。

　　笔者之所以判断上半年合肥房价出现小幅震荡，主要受之前政策调控影响，加上后期或将有趋紧政策持续出台的预期，2011年上半年楼盘促销的可能性较大。同时，笔者认为此次政策调整周期初步估计在1年左右，即2010年4月至2011年上半年，方可体现真正的效果，2011年下半年政策才有放松的机会。

　　以上均为个人浅见，不知是受当前冷空气下降影响，还是受楼市深度调控影响，2011年楼市前景仍不明朗：政策或将深度调控，住宅市场仍将不温不火，量降价稳成为趋势;对于合肥商业地产来说，真正意义上的商业地产年应该从2011年开始，各区域商业地产遍地开花局面或将呈现。