海外金融市场动荡 中国楼市还能“抗”住吗？

摘要：受疫情及原油价格等多因素影响，海外金融市场接连发生股价大幅下跌事件，金融风险越来越大。近日，贝壳研究院发布海外金融市场对中国房地产的影响分析，报告认为由于国内外金融市场关联度不高，海外金融市场的不稳定对购房者需求直接影响不大。国内居民改善型换房需求主要取决于资产置换，对外部融资的依赖不高。国内房地产市场具有较强的需求空间和充足的政策储备，好物业好房子的需求会更多。短期市场需求端正在有力复苏。

       海外金融市场风险对国内居民购买力影响较弱

       海外金融市场动荡直接影响两部分人，一部分是在海外配置金融资产的中国人，另一部分是打算在国内购房的外国人。外国人在境内购房受到严格限制，人数极低，可以忽略不计。海外股市大跌会影响海外金融资产持有人的账面财富，继而影响其消费，但这部分人群为海外上市公司持股员工，数量少，对国内房地产市场的影响较小。

       即便海外市场的流动性风险传到中国金融市场，也不会对国内房地产市场造成影响。换房的购买力主要来自于资产，中国的家庭资产结构中，房子是最重要的资产，股票资产只占3%左右。中国家庭不会拿买房的钱用来炒股，也不会因为股票跌了就买不起房。

中美家庭债资产结构比较

       房地产交易是个自发闭环，买房的原因主要是自住和改善，换房需求也是由自身真实需求所决定，且换房对融资的依赖度不大。根据贝壳成交数据，在使用贷款购房的二手房客户中，购房总价越高，使用贷款的比例和贷款成数越低。

北京二手房成交中不同总价段房源贷款成交比

       全球经济危机抑制国内购房需求释放，但不会改变总量

       若海外金融市场的风险全面爆发形成全球经济危机，就会通过影响中国出口来影响就业和收入。首次购房者因收入减少而无法入市，导致换房链条也难以启动。收入效应会导致国内购房需求增速下降，但总体的规模仍然比较大。前2月，全国房地产销售额下降34.7%，随着国内逐步恢复，未来降幅会收窄。

中国商品房销售额及增速

       如果全球经济陷入较长期的衰退，可能会导致家庭债务风险，但中国家庭的资产负债表更加稳健。第一，与美国比较，中国家庭的负债率低于美国，储蓄率高于美国。中国的居民杠杆率为52%左右，远低于美国等发达经济体70%的水平。2017年以来降杠杆使得居民杠杆率增速放缓。

       第二，中国家庭住房资产占比高达60-70%，负债中住房按揭贷款占比达54.6%（2019年数据），只要国内房价稳定，就不会出现家庭资产负债表衰退。

       第三，中国居民住房按揭贷款首付比例在30%左右，经过这几年的降杠杆，对于房价波动的抵抗能力较强。即便出现少数人群因失业、收入下降无法还贷，中国的银行也会积极做好延期还款等处理，不会任其发展成债务危机。

       第四，中国大城市的土地供应仍然保持紧缩，超大城市防止城市过度开发限制住房土地供应，住房的稀缺性仍然保持。

       国内市场潜力巨大，政策储备丰富，市场预期向好

       第一，中国被抑制的购房需求仍然很大。一、二线的购房需求仍然存在。从链家重点一二线城市的新增客源来看，春节假期结束后新增需求开始回升，且随着疫情的减弱，3月新增客源量增长速度加快。疫情影响下，大面积改善型换房需求被激发。从新增房源关注量来看，140平以上的大面积房屋关注占比于近期提升明显，面积改善需求将在疫情结束后释放。

       第二，中国金融条件比去年宽松。2020年以来，央行已实施两次降准，2月1年期LPR下降10个基点，当前利率水平低于去年。而且在全球降息潮下，我国利率仍有下降空间。

       第三，中国房地产政策工具还有很多。本身我国大城市已经经历了三年时间的限购，一部分购房需求被购房资质挡在门外。为了应对下行压力，会鼓励正常的换房改善等合理消费需求。政府在金融、税收等方面仍然有大量的政策储备。

       从当前的市场形势看，市场反弹的力度比较大。3月9日至15日（下称上周）链家18城二手房市场成交量继续快速回升，环比增加64%，成交量已经恢复至去年12月周均水平的87.3%，市场回升较快。分城市来看，18个城市中有7个城市成交量恢复超过去年12月周均成交量。其中上海、济南、南京、大连四个城市的恢复程度比较高，已经恢复至12月周均水平的143.7%、127.5%、119.3%与112.6%。而且，买卖双方入市意愿增强明显，新增房客源均已经恢复超过去年12月份周均平均水平。

       综上，海外金融市场的风险可能对部分境外上市房企造成冲击，但对国内购房需求的影响比较小，国内住房反而会成为避险资产而受到消费者关注。