西安二手房价格创最大降幅 140万两房降44万

摘要：前两年持续火爆的西安房地产市场今年以来有所降温，而今年“金九银十”，西安二手房市场有点凉。来自国家统计局的数据显示，9月份西安二手房销售价格更是创下了2015年3月以来，即四年半以来最大降幅。相对新房市场，二手房市场更多呈现的是刚性需求，二手房市场的走凉能否影响到新房市场？

       金九楼市遭遇“横盘”

       西安二手房市场出现“抄底价”

       “抄底价，106万，首付3成就购，产权清晰，诚售。”西安市太白南路一家房产中介的工作人员给华商报记者介绍，这样的房子若是放到一年前能卖到140万，而且还不一定有房。

       这位工作人员表示，这套便宜了30多万的两居室，房产证刚满两年，除了契税和个税，不用承担营业税。“房子没有问题，就是房东想出售变现。”据他介绍，附近像这样的房子还有不少，“有的虽然挂牌价在一万六、七，但价格可以再谈，有比较大的活动空间。”

       “金九银十”是房地产传统旺季，但在今年，楼市却没旺起来。为了促成交易，抄底价、特价等字样频频出现在二手房挂牌房源中，高不可攀的价格也扭头向下。

       根据国家统计局公布的70城房价指数显示，9月全国有28个大中城市二手房价格下跌，下跌城市数量创下2015年5月以来新高。西安二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅为2015年3月以来最大。

       西安二手房价格创四年半最大降幅，预示什么？

       “二手房更真实地反映了房地产市场的情况。”美城机构市场研究中心总监沈玮表示，与新房相比，二手房市场较为分散，业主和买家对市场的敏感度较高。不过，定价随意性较强的二手房，价格超越价值形成的泡沫也大于新房。在楼市进入横盘期以后，交易即不可避免转冷。为了尽快出手套现，业主开始选择降价出售。

       当然，“抄底价”和“特价房”也不排除是为了吸引客户。在雁塔区一家中介门店前，华商报记者看到其房源信息板上打出“抄底价”字样。不过，记者在中介网站将这套“底价”出售的房子与小区同户型、同面积房源比较后发现，所谓“抄底价”并不是最低挂牌价格。

       西安在售二手房将近9万套

       二手房难卖 中介转卖新房

       对房产中介而言，过去一年市场由热转冷，形成了巨大落差。“今年交易量远不如去年。”

       玛雅房屋西安草场坡店负责人李周生表示，去年很多业主只是试探性降价。今年由于滞销，房源增加，价格跳水也越来越多。目前刚需房源还算有吸引力，这类客户有的急着买婚房，有的为了孩子上学，“二手房市场已没有多少改善或投资客户了，购房人对新房更感兴趣。”

       踩着去年的市场热度，王伟开了一家房产中介，主做二手房租售。没想到，今年以来市场转冷、成单率下滑，同行竞争也更激烈了。今年7月，他手上有一套房子就快成交了，临到签合同却被另一套更便宜的房子“抢”了生意。因为二手房难卖，最近王伟的门店大部分时间在销售新房，“现在很多中介都既做二手房交易，也代售新房。”

       独立地产评论人李连源表示，二手房降价与新房增加有关，“新房供不应求，许多人久摇不中，退而求次去买二手房。新楼盘增加势必分流购房需求，二手房降价就成了常态。”

       今年9月，西安住宅意向登记平台共有71个楼盘登记，推出14919套房源，供应达到了今年以来的峰值。虽然，其中有部分房源僧多粥少，甚至存在“千人摇”。但就整体登记情况来看，9月份推出的这1万多套新房中，超过半数不需要“摇号”就可购买，新房市场也趋于稳定。

       由于交易量减少，西安二手房挂牌量居高不下。据诸葛找房统计，截至今年9月，西安二手房挂牌89303套房，连续6个月挂牌量超过8万套。可以形成对比的是，去年下半年时，西安二手房的单月挂牌量一直保持在6万套左右。

       买卖双方话语权转换

       二手房“回吐”虚高涨幅

       2018年年初的时候，西安一套待售的二手房，有十几个客户来看，房东坐地起价的现象屡见不鲜。与该现象并存的就是新房与二手房价格出现“倒挂”。

       所谓新房与二手房价格出现“倒挂”，即某个地段的二手房价格高于在售新房价格水平，这是2017-2018年西安房地产市场出现的独特现象。不同于北京、上海等一线城市已进入存量房时代，新房仍在大规模开发中的西安，这显然有些违背市场规律。

       “倒挂”最疯狂时，因价格看涨而导致的“房东毁约”屡见不鲜，市场秩序受到极大挑战。现在二手房挂牌量和成交价的一升一降，再次体现出买卖双方预期与话语权的转换。

       “现在是买方市场，挂牌久了又着急卖掉房子的业主会主动降价。”在曲江从事中介工作的小张称，他手上有一套三居室户型，业主已三次降价，合计降了有30万元。他说，这套房子的业主愿意让这么多钱主要是急着换房，需要在最近凑够新房房款。

       当然，也有人表示，不缺钱的人往往都不会卖二手房。刚把西沣路一套二手房出租出去的刘先生表示，此前自己的房子挂牌3个月，他始终没有降价，“跌的时候我是不会卖的。”

       李连源认为，透过这两年的价格涨跌来看，西安房地产市场是不成熟的，这与西安房地产市场的历史、特点等相关。许多人都蜂拥去抢新房的时候，觉得房价预期更高，于是转过来又炒热了二手房，给涨价创造机会。当然相比新房，二手房自身也有眼见为实等优势，尤其是次新二手房，占据了比较成熟的地段和配套资源，溢价能力长期得不到体现，借着这一轮楼市上涨形成补涨。

       房地产行业人士周文豪称，西安房价经过两年多上涨后，市场进入观望和调整期。今年以来，无论是新房还是二手房成交量，都比去年有所下跌。与新盘相比，二手房价格要更加敏感，所以“回吐”虚高涨幅的情况也较多。

       价格倒挂仍然存在

       二手房价格面临下调压力

       王涛想在曲江买房子，但这里的二手房价格不菲——他能看上的接近两万元/㎡。于是在跟着中介看了很多房子后，他放弃了买二手房的想法，坚定地加入摇号大军。“新楼盘现在也有1.4~1.5万元/㎡的房。”他这么解释自己的想法，比起二手房，新楼盘只是需要沾点摇号的运气。

       周文豪表示，在全市范围内，西安新房价格超过二手房挂牌价，但需要分区域甚至分楼盘来看，“老城区的二手房，有些价格已经比新房低了，但在曲江、高新等地的一些二手楼盘，挂牌价格仍然要比新房贵。在这些区域，一二手房价格倒挂现象依然存在。”

       在9月份上线登记的曲江区域新盘中，包括金辉世界城、万科翡翠国际、中海曲江大城等项目，均为精装房源，备案均价13893.81-18731.99元/㎡。

       根据贝壳二手房平台上公布的房源信息看，曲江1.5万元/㎡以内的二手房有很多是毛坯房源。而建筑年代在两年左右的次新房，挂牌单价则向2万元/㎡集中。这样比下来，曲江的二手房并不比新房有价格优势。

       中国社科院财经战略研究院日前发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，核心城市房价总体由涨转跌，二手房成交量继续下降，一线城市整体微跌，北京房价下跌相对较快。

       李连源认为，近期国内许多大中城市都已出现了二手房挂牌量增加、挂牌价格回落的情况，这其实是市场挤水分的过程。从正常规律来看，除了热门地段，一手房价格高于二手房这是应有常态。从这个角度来说，西安二手房在年底还有下行可能，“每到年底，在开发商回款促销的需求下，新房打折力度有所上升，二手房价也会受到抑制。”

       “投资属性驱动了新房销售。”沈玮表示，二手房通常处在配套比较完善的区域，若不是有大的规划和政策变动，市场涨幅很难超过新区。而对于投资者而言，买入主要是为了后期出手。那么对赌有潜力的新区，二手房很难获得投资类客户青睐。

       二手市场低温循环

       新房会不会出现拐点？

       西安二手房降价的蝴蝶效应能否波及新房市场？

       贝壳研究院认为，在国内不少大中城市，二手房市场正在进入“成交下降-需求观望-业主降价-均价下跌-观望加剧-成交下降”的低温循环状态。那么，这种低温是否会传导到新房市场，进而造成一手房价格出现拐点呢？

       “如果调控持续严厉，尤其是金融政策严格执行提高首付比例、上浮贷款利率等，那么无论新房还是二手房，价格都会承压。”周文豪说，不过，调控是一把双刃剑，对上下游产业链及地方经济也会产生影响，“因此，综合考虑，只能说二手房价格出现理性回调，对于新房价格的影响有限。”

       但也有业内人士认为会波及新房市场，“二手房价格下跌难免会影响到新房市场，就看影响的程度有多大。近期新房市场出现明显降温就是例子。至于说新房价格是否会出现拐点，这个不好判断，还需继续观察。”万联证券西安营业部投顾屈放表示。

       相比分散随意的二手房市场，影响新房价格的场外因素也更多一些。近日在山东济南、福建福州、广东肇庆等地，都传出因楼盘降价而导致业主投诉甚至“维权”的现象。

       长期从事二手房行业的西安经纪人协会会长邵涛表示，二手房购买者以刚需为主，新房受众则涵盖自住、投资等不同需求，扰动价格的因素也更多。目前来看，未来一段时期楼市横盘还将继续，政策、金融以及供需等因素都将对房价走势产生影响。

       有业内人士指出，今年“金九银十”，西安新房市场出现了明显分化，降温在所难免。而二手房市场出现了降价走势，自然会对新房市场造成影响。在房地产市场中，决定购买力的关键是供需，在供应层面，近期西安主城区和西咸新区等地，都出现了大规模土地放量，九月份商品房供应量出现大幅增加；需求方面，曾经只要有项目开盘就卖完的现象已经成了凤毛麟角，购房者更加理性与从容。可以看到的现象是，曾经的火爆场景逐渐淡去，目前西安房地产市场价稳、量稳、走势稳，呈现横盘整理的平稳态势，回归健康、稳定的状态。