上半年品牌房企调整营销 下半年房企资金偏紧

摘要：上半年刚刚过去，房企销售“中报”数据也陆续出炉。有统计显示，今年上半年，销售额前100家房企合约实现权益销售超过4万亿元。但资本市场却不够活跃，地产股同期大幅跑输上证指数。因此，下半年地产股还有机会吗？对此，有分析认为，从估值看，地产股处于历史低位区域，但能否走强，要看销售、资金和监管预期等因素。

       房企销售“中报”数据也陆续出炉。数据显示，2019年1~6月，销售额前100房企的平均权益比例为0.79，合约实现权益销售40594.62亿元，较1~5月的环比增幅微涨0.71%。

       上半年品牌房企调整营销节奏

      该报告称，开发商权益销售金额环比增速较为平缓，一方面是因为随着调控的深入，消费者更加理性，上半年整体销售未能如期得到较大回暖，房企销售节奏受到阻滞。另一方面，随着小股操盘、合作及代建项目不断入市，房企的权益销售比例逐渐下降也会变得更加平常。

       不过，单从6月份看，地产龙头公司销售热度依然维持。中信证券统计显示，6月单月，龙头房企销售金额同比增长10.4%，前6月同比增长10.6%。该券商房地产行业分析师陈聪表示，在很高的基数之下，6月销售表现还算靓丽。但“这主要不是市场过热价格不断提升所致，而是企业理性定价积极推盘推动的。”陈聪在最新一份研究报告中指出。他还透露，6月份，金地集团、招商蛇口、世茂地产、新城控股等开发商销售同比增幅居前，绝大多数龙头公司实现了销售金额正增长。

       但从国家统计局数据看，今年前5月，全国房地产销售增速出现放缓记录。其中，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1~4月份扩大1.3个百分点。销售额51773亿元，增长6.1%，增速回落2个百分点。

       6月房企融资前后分化，主要融资集中在当月下旬，如6月17日~6月24日期间，上海世茂发行40亿元公司债券获上交所受理；南国置业拟发行6亿元中期票据；建发股份公开发行50亿公司债券获上交所受理；泛海控股发行总额不超过13亿元的公司债券；招商蛇口完成发行35亿元票据等。

       “6月下旬，房企融资确实活跃了一些，但除了公司债等交易所渠道外，非标融资受到影响，特别是信托。”一位不愿透露身份的券商分析师对记者表示。

       有分析认为，2019年上半年，品牌房企调整营销节奏，提高项目周转速度，销售业绩保持増长。但5月以来金融监管力度加强，预计下半年企业资金压力会进一步显现。中国指数研究院指出，近期银保监会及央行针对房企频繁发债及利率持续走低现象及时发声，防止资金违规流入房地产行业。且部分城市提高房贷利率，下半年房地产行业资金环境可能会依然偏紧。

       A股经历了2018年的调整后，2019年上半年28个行业均录得正收益，沪深300涨幅27.1%，地产板块仅上涨18.5%，且近几年地产板块均跑输大盘。未来地产股还有机会吗？

       地产股下半年还有机会吗？

       中信证券首席地产行业分析师陈聪认为，6月良好的销售数据证明行业基本面稳健，使得目前开发企业的估值具备吸引力，建议投资者积极参与蓝筹开发企业的反弹机会。

       长城证券分析师陈智旭指出，2019年上半年A股房地产板块估值在历史底部区域波动，截至上半年末PE及PB估值分别为9.89倍和1.47倍。相对全部A股，折价水平处于历史高位，分别为33%及12%。平安证券分析师杨侃也表示，从绝对估值来看，当前地产板块整体PE仅高于银行和钢铁，为近十年最低，但主要房企净利润仍有望保持增长。这也意味着，正常情况下，地产股继续下行的风险相对较小。

       不过，地产股的涨跌,主要取决于资金情况、销售表现以及政策预期。因此，即使地产股整体估值偏低，但依然要关注下半年供需变化带来房企减值风险。在稳定业绩表现之下，要留意上市公司毛利率下滑风险。另外，“下半年到期债务压力依旧较大，若后续融资端收紧，部分中小房企面临资金链风险。”杨侃认为。