李一戈：租购并举仍继续 住房租赁建设不能停

摘要：国家统计局1月16日发布的2018年12月70个大中城市的房价数据显示，新房和二手房，房价下降城市的数量都在增加。其中，新房价格环比下降的城市有8个，数量创2018年5月以来的新高；有22个城市的二手房价格出现环比下跌，这一数量为2016年以来最多。

相关媒体就此在报道里提问，房地产市场是否正迎来全面下调的拐点？

虽然政策层面对房地产市场影响巨大，但有个现象笔者一再提请大家注意，那就是，此轮调控是从2016年10月全面开启的，且严厉程度前所未有，但2017年和2018年上半年，楼市一直在上行。笔者问过几位开发企业的朋友，都说这个现象超出预判。

有的专家会说，政策有滞后效应，但滞后多久，谁也没有实证研究数据。笔者个人的理解是，激励性政策对市场的效用往往是立竿见影的，但在推动市场下行方面并没有那么直接，更多的是体现于抑制作用，直白地说，没有调控会涨得很快，调控后涨得慢，甚至滞涨。

笔者重申的观点是，2018年下半年楼市转为下行，政策效应固然不可忽视，但它主要是市场力量自身调整的结果。除了算命先生，没有人能准确预测市场走势，就目前情况来说，一季度整体上将大概率维持震荡下行的趋势。但其中，少数政策有所微调的城市，成交和价格将趋于活跃。至于楼市进入全面下调的拐点，尚难得出这个结论。

关于2019年房地产工作，去年底召开的中央经济工作会议已经定调：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

虽然中央经济工作会议没有直接提及房地产调控，但随后住建部召开的年度工作会议明确提出，继续保持调控政策的连续性稳定性，坚决遏制投机炒房。如果笔者没记错的话，住建部是房地产调控部际联席会议牵头部门。

房地产调控将继续，城市政府在承担主体责任时不排除进行微调的可能，一季度房地产市场将维持震荡下行但全年基本保持稳定——如果这个判断能成为多数人的共识的话，那在这种背景下，住房租赁建设要不要以原有的力度持续推进？

之所以有此发问，是因为，有业内人士认为，包括租赁住房、共有产权住房等在内，将分流相当一部分住房刚性需求，从而对房地产市场的供求形成一定影响。如你所知，少数城市限竞房、共有产权房，不再是“不愁卖”了，去化率并不理想。

还有一个现象是，2016-2017年是住房租赁政策力度最大的一年，而2017年是政策落地实施和长租公寓发展最迅速的一年，但到了2018年，长租公寓推进步伐突然慢下来了，有些企业和机构承诺的计划远远没有完成。2019年住房租赁将会怎样？

还得研读中央文件。中央经济工作会议重申“构建房地产市场健康发展长效机制”，房住不炒，与十九大报告提出的“租购并举”，是一致的。也就是说，发展住房租赁市场，是构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一。这样的制度建设，并不会因为市场的短期波动而停下来，相反，租购并举，住房租赁建设，正是熨平市场波动的重要举措。

中央政府主管部门对此也作出了回答。1月16日，自然资源部网站挂出了《自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

此前的2017年8月21日，国土资源部、住房城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择北京、上海等13个城市开展试点。

主管部门决定扩大集体建设用地建设租赁住房试点，发出了继续大力推进租赁住房建设的明确信号。事实上，这几年笔者一直在呼吁，包括公租房在内的租赁住房建设，地方政府应将其作为重要的民生工程来抓，要舍得投入，在实操层面要加快。

至于市场化的长租公寓，还是要算大账。在长租公寓税收政策短期内难以实质突破的情况下，制约长租公寓回报最重要的因素还是资金成本。这方面，龙湖集团的做法值得借鉴。去年7月12日，龙湖集团与加拿大养老基金投资公司共同设立长租公寓投资平台，用于投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。双方首期投资额高达8.17亿美元。而养老基金是相当便宜的资金。

发展住房租赁市场，还有一个不可忽视的领域是二手房。前段时间，因为个税专项抵扣涉及住房租金，曾引发二手房出租业主和承租人的疑惑。事后表明，这是市场主体误读了政策设计的初衷。不过，目前二手房仍是住房租赁市场的主力军，如何在保持稳定的基础上盘活二手房租赁市场，需要有关部门花点工夫研究。笔者个人建议将其纳入构建房地产长效机制的大范畴来统筹考虑。