北京土地供应多元化 对楼市降温有积极影响！

摘要：2017年12月28日，北京市迎来最后一场土拍。据中原地产研究中心统计，北京今年商品房住宅的土地供应量是2016年的7倍。同时北京2017年还推出了共有产权房以及集体土地租赁入市等土地供应。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券报记者表示，当前土地市场结构性改革力度加大，这是房地产市场供给侧改革的导向，对楼市降温有积极影响。

       土地供应加速

       中原地产研究中心统计数据显示，2017年，北京住宅土地供应刷新纪录。供应86宗住宅土地，合计建筑面积达1168万平方米，同比上涨367%。全年成交金额为2795.95亿元，同比上涨达225%。

       中原地产首席分析师张大伟预计，2018年1月份成交将继续高位，全月目前待售土地高达21宗，起价高达509亿元，预计成交金额有望突破600亿元。

       土地供应规模的增加，有助于平抑近两年出现的房地产市场供不应求的矛盾。亚豪机构市场研究部总监郭毅接受中国证券报记者采访时表示，特别在土地出让的规则中，2017年北京加入了70/90和限房价商品房的土地竞价要求。同时，2018年将以限价商品房和共有产权房为主。这对于整个市场价格预期形成下拉作用。

       中国证券报记者注意到，2017年除了部分优质地块外，住宅土地溢价率明显下调，全年平均住宅溢价率是26%，11月以来更是跌到了8%。除了石景山一宗地块溢价率19%外，其他地块溢价率基本都接近底价。

       郭毅认为，基于需求的减弱，2018年土地市场还是按照今年的节奏供地，流拍和流标的地块会更多。原因是开发商手里不缺地，严格的调控政策加上需求下滑，开发商没有动力拿地。

       供给侧改革力度加大

       2017年北京住建委提出，未来5年将完成25万套共有产权住房供地，今年加快推进5万套共有产权住房土地供应及组织建设工作。

       12月27日,北京市推出两宗位于怀柔与大兴的地块，这是北京首次出现企业利用自有用地向社会提供共有产权项目的尝试。

       据统计，2017年已成交共有产权面积超过300万平米，大约能够提供共有产权房3.7万套。

       张大伟认为，从土地供应主体看，企业自有土地利用招标形式出让，有利于扩大共有产权供应，增加房源供应量。相比过去的国有土地招拍挂，增加企业自有土地上市，有利于盘活闲置土地，快速形成共有产权住房供应。

       11月16日，北京市提出2017年-2021年供应1000公顷集体土地建设租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷，且2017年供地前期工作已经展开，预计于12月底前完成任务。

       北京市住建委官网信息显示，在建设主体和投资模式上，可通过集体经济组织将土地使用权作价入股，与投资机构、开发企业等单位合作开发经营，收益共享。这意味着这项政策将对市场化租赁机构敞开大门，实现多元化开发和运营。

       新派公寓创始人王戈宏接受中国证券报记者采访时表示，“政府主导集体用地建设租赁房完全符合中央经济工作会议的精神，实现多渠道供应，同时合理的低地价也可以提高投资租金回报率，有利于做成收益良好的REITs产品。”

       中国证券报记者注意到，一些房地产企业和长租公寓的运营商已经嗅到商机，正在跃跃欲试。

       龙湖冠寓相关负责人告诉记者，冠寓在项目拓展上已经将触角伸向集体建设用地，并将集体用地纳入未来拓展的方向。他透露，2017年9月开业的广州冠寓番禺钟村店就是村集体用地项目。

       一名万科泊寓的内部人士也曾告诉记者，他们就关于集体土地的事情在和政府沟通。