新政下北京调控已出台 热了商住房冷了改善盘

摘要：9月30日傍晚出台的北京调控新政，打乱了很多购房人十一期间的看房、购房计划。业内人士原本预测的“十一购房黄金周”也未能如约而至。

      业内普遍认为，在全国超过20个加入收紧调控行列的城市中，以北京的调控新政力度最大，涉及面最广，因此影响力也最大。虽然新政十分严厉，但市场反应却大有不同。相关媒体调查发现，此次新政的出台，对于改善型购房人影响最大，部分项目未进行网签的购房人已经出现了退订的情况。而由于新政中并没有出现针对商住产品的条款，十一期间商住类房销售火爆，价格也有上涨趋势。一些幸运的在“9·30新政”前完成网签的购房人，贷款过程并未受新政影响，依然拿到了想要的利率优惠。

      改善盘

      首付无法凑齐只能选择退房

      “9·30新政”出台之后，一些购房者也不得不放弃自己已经定下的通州房源。

      小陈是通州某楼盘的置业顾问，她所在的楼盘已经进入了尾房准现房销售阶段，虽说价格已经涨至60000元/平方米，但由于所剩数量仅有30余套，销售并不是什么难事。十一之前，30余套房源大部分就已经预定了出去，本计划黄金周再冲一冲，楼盘就可以彻底售罄。突如其来的“9·30新政”打破了这一计划。

      由于项目主力户型是126平方米的三居，购房客户很多都不是第一次置业，新政中对于二套房首付比例的提高，对他们影响巨大。小陈的一个客户就是这样，房款总价约750万元，由于名下贷款已还清，新政出台前，首付款约为225万元，而政策出台后，首付款跳跃至了约525万元。为了可以首付三成，此前该客户刚凑钱还清了上一套房子的贷款。300万元的首付款差额，对于该客户是怎样都无法凑齐的，只能选择退房。小陈告诉相关媒体，这样的客户并不是个案，虽然他们项目仅有30余套房子在售，据她所知，因首付的变化计划要退房的就有五六户。对于客户退房的计划，她所在的项目定金等费用都会全额退还，不会按照违约计算。

      虽然有客户因首付提高退房，目标客户群体也大大缩减，但小陈表示，以她的了解，开发商并不打算以价换量。“一共就剩十几套房子，通州新房又这么少，不愁卖，就是个时间问题。”小陈称，对于他们这样的项目，新政的影响主要还是销售周期的拉长，价格很难受影响。

      改善型客户选择退房的并不只出现在通州，在不少近期火热的改善盘中，都有客户表现出了退订的意向。由于目前市场上在售的改善盘在价格上大都超出了普通住宅的标准，新政出台后，40%的首付比例已是最低标准，以目前改善盘集中的千万元价位段计算，400万元的首付是基本配备。而政策的调整还让很多客户直接变成了“二套房”，首付比例直接升至70%。从30%到40%的变化，对于很多客户尚能接受，调整首付款难度系数不大。但对于那些首付比例从30%直接调整到70%的购房人，调整后的首付，不是“凑”就能齐的。

      商住盘

      十一期间销售火爆

      十一期间，因政策的突然出台，住宅销售大有偃旗息鼓的态势。开发商回归低调研究应对策略，而此前一直传言将被调控的商住项目却意外地逃过了此次调控。

      据亚豪君岳会统计数据显示，“十一”长假7天（10月1日-10月7日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交1154套，成交面积8.76万平方米，日均成交量仅165套，而在这1154套成交当中，商住所占比重高达88%。而这样的成绩还是建立在商住供应量萎缩的前提下。根据房天下数据研究中心统计，8月份仅2132套商住产品取得预售许可证，而9月份这一管控更加严格。截至9月21日，商住产品取证预售量仅有849套。近期北京31个商住项目中，仅有18个在售，7个为待售，6个已售完。其中已售完和待售占比45%，也就意味着市场上仅有一半的商住项目可以购买。在这样的背景下，十一期间，商住楼盘的火热销售与住宅形成了鲜明对比。

      与小陈同属一家公司，但负责不同项目的置业顾问小王，十一期间在售楼处面对的就是截然不同的景象。十一前三天，仅小王自己就销售了七套房。小王表示，从商住项目传言将纳入限购范围起，他所在的项目销售就一直十分火热。“9·30新政”的出台，对他们也几乎没有影响。在小王看来，新政对于他们项目还是一个利好消息。他们项目的客群中，很多是没有购房资格的改善型客户，新政的出台让他们项目的首付比例比住宅还要低。

      亚豪机构市场总监郭毅分析认为，北京节前出台的“9·30新政”，因未涉及商办市场，因此未对商办产品的成交产生直接影响，该类产品入市积极性仍将保持高涨。

      除了新房市场销售未受新政出台影响外，一直滞涨的商住二手房价格也进入了上涨通道。一位购房人表示，她两年前购买的商住房，此前一直不涨不跌，9月初在中介那里看同户型房源价格相比2014年还没有什么变化，而最近价格竟然开始上涨了。位于亦庄的林肯公园商住二手房，56平方米的南向一居，6月成交价在160万元，而近期的报价已经上涨至245万元。南三环的万科红一居户型，目前的报价相较9月成交价已经上涨了100万元。而且，“9·30新政”出台后，在一些二手房房主犹豫是否要降价时，部分商住房的房主却在将报价提升。

      二手房

      新政前网签贷款仍顺利 利率优惠力度开始收紧

      虽然受“9·30新政”影响最大的是改善型和豪宅购房人，但对于刚需人群，细微的购房政策变化，对他们也影响众多。

      陈女士8月底在回龙观购买了一处二手房，9月中旬进行了网签，随后开始向银行申请贷款。贷款时，银行的贷款专员告诉陈女士，按照她的情况，一切顺利的话可以申请到8.3折的利率优惠。“9·30新政”出台时，陈女士的贷款尚未批复，她开始担心，还能否申请到利率的折扣优惠。陈女士在惴惴不安中度过了十一黄金周。本周一，银行回复了好消息，她的贷款成功申请到了8.3折的利率优惠。个贷专员告诉她，她估计是今年最后一批利率8.3折的客户了，现在他们银行利率折扣已经恢复至八五折。

      相关媒体致电了多个银行，询问近期首套房的房贷利率优惠折扣，8.3折已经基本取消，最低优惠普遍为8.5折。一位银行个贷专员表示，目前银行首套房利率折扣的收紧与“9·30新政”关系不大，主要与四季度这个时间节点有关，具体根据新政的折扣调整，还要看总行的通知。