营改增5月1日实施 出租不动产增值税细则出台

摘要：买房子要交哪些税？又会产生哪些费用？对于每个购房者而言，都是一个不可忽视的问题。自5月1日起，即将全面推开的营改增试点，也让好多人担心新税怎么算，交的税多了还是少了，出租不动产增值税细则出台，让人们又明了不少。

　　今 年3月17日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率。

　　3月31日，国家税务总局制定了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，自2016年5月1日起施行。届时，单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

　　国税总局出台新《公告》“营改增”5月1日起正式实施

　　近期，“营改增”成为了楼市热议的话题。昨日，相关媒体注意到，国家税务总局已制定《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》公告，自2016年5月1日起正式施行。此《公告》明确规定，纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。而取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。此外，《公告》第三条规定了一般纳税人缴纳增值税的具体实施办法。

　　比如，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。同时，一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

　　对于小规模纳税人而言，《公告》规定单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。而其他个人出租不动产（不含住房），则按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

　　新政延续原有税收优惠二手房地产市场态势稳定

　　营改增全面落地成都后，成都房地产市场将受何影响？二手房市场是否有望平稳发展？对此，链家网成都站业务数据中心分析认为，实施细则明确了房地产项目，以扣除土地出让金后的余额为销售额，目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%，土地出让成本可在销售额中抵扣，有助于减轻房企税费负担。其次，开发商销售自行开发的开工日期，在2016年4月30日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可适用简易计税方法按5%的征收率计税。建筑商为2016年4月30日前的老建筑工程，提供服务可适用简易计税方法按3%的征收率计税。而2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目，才适用于11%的增值税率。

　　“由于政策刚发布，对企业税负的具体影响要看抵扣空间大小和企业各项成本构成比例等具体情况而定，不同企业的税负可能会有增有减，最终对成都房地产的影响也要视后期执行情况而定。但从制定的“过渡政策”，可以看出国家稳步推进税收改革，促进房地产业平稳健康发展的态度。”链家网成都站业务数据中心相关负责人解释道。算笔账

　　100万的房子税费将减少

　　二手房交易营改增延续了现行的二手房交易营业税优惠政策，部分税负略微下降，但这个下降额度并不大。相关媒体算了一笔账，假如在成都市购买一套不满2年的房子，购房价为100万元。

　　新政前除契税、个税外，还需缴纳营业税：房价×5%=5万，此外附加费为房价×0.6%=0.6万。新政后，契税、个税不变，无营业税，增加了增值税：算下来为4.76万，通过对比发现，将减少2400元的支出。

　　成都未来参与市场交易住房分为以下两类：一是购房年限在2年及以上的住房继续享受免税期限优惠，营改增对这部分住房无影响；二是购房年限在2年内的住房交易税负会略有下降，这部分住房五一前后交易会有所波动，呈现先下降后回暖的趋势。

　　链家资深经纪人分析认为，2年内住房占二手房交易量的比例较小，总体来看，本次营改增对二手房市场整体影响不大，政策延续了原有的税收优惠，预期成都二手房市场将持续保持稳定态势。

　　成都地产界某资深专家认为，如果营改增要覆盖二手房交易，当前的税费基本框架也会沿用下去。比如，个人首套或者持有一定年限的房屋营业税减免政策应该会沿用下去，否则二手房交易的实际税费负担肯定会加重，这不符合营改增试点“只减不增”的大前提。