保障房融资平台北京先行

　　5月3日,北京市政府召开专题会议,研究讨论《北京市保障性住房投融资公司组建方案》(下称《组建方案》)。会议指出,要抓紧组建北京市保障房投融资公司,为顺利实现公共租赁

　　住房、定向安置房建设目标任务提供保障。

　　截至记者发稿,北京市相关部门尚未就《组建方案》向本报记者透露过多详情,但记者从某一知情人士处获悉,“北京市市级保障房融资平台筹建方案准备已久,最早在去年年底

　　就有此打算。”

　　北京并不是惟一一个欲成立政府级别保障房平台公司的城市。据本报记者多方了解,今年两会以后,山东、云南、广东以及江苏等省都在积极筹建不同级别的保障房平台公司。

　　其中,山东省青岛市的保障房建设平台——青岛市公共住房建设投资中心已于3月中旬投入运营。

　　在记者采访过程中,某河北上市房企相关人士就“平台公司对于保障房供应市场能带来多大改变”表示相当关注。而业内人士最为关心的是,众多政府级别保障房投融资公司究

　　竟会采取何种模式引入适当的社会资本。

　　北京方案

　　据了解,各级政府积极组建平台公司的原因在于,银监会要求吸引社会资金建设保障性住房必须要有合格的融资主体,而政府不能作为融资主体。

　　“公司成立后,可通过发放基金、债券等金融产品,吸收社会资金,并用于保障性住房建设。”上述知情人士表示。

　　而作为国家关注的重点房价调控的一线城市,北京市需要引进外围资金的压力自然可想而知,保障房中的新鲜品——公租房的建设更是重中之重。而且相比其他保障房品种,公租

　　房资金要求则由于其供地、租赁等产品特点而更凸显其巨大缺口。

　　据知情人士告诉本报记者,去年开始筹备的保障房北京方案希望吸引资金,并重点围绕公租房建设。首先的考虑是通过设立平台公司吸引银行贷款,这其中,中国建设银行(下称“

　　建行”)以及国家开发银行(下称“国开行”)都在北京市政府首要考虑之列。

　　“每次开公司组建讨论会,建行、国开行的代表都会列席,”上述知情人士介绍,“此外,还可能有公积金贷款的形式。”

　　同时,由于北京拥有REITs(房地产投资信托基金)的国家试点资格,与其他省市相比,这一平台公司还很有可能抢占发行信托基金筹集社会基金的先机,即拥有其他各地平台公司暂。#p#副标题#e#

　　时不会拥有的融资渠道。

　　去年年底,北京市住建委主任隋振江就曾公开表示,北京市正在研究发行房地产债。也就是说,北京版REITs方案在几经修改后,正在由原来的商业地产版REITs向着保障房REITs版

　　本迈进。而平台公司的组建是这一渠道通畅的必然条件之一。

　　运营模式备受关注

　　据记者了解,与北京一样,其他各地政府级别的保障房投融资平台公司也在积极筹建中。

　　3月,昆明市表示,将以土投公司的相关资源资产为主,成立昆明市保障性住房建设开发有限公司;4月26日,广州市国土房管局局长李俊夫透露,该市将试点建立保障房建设投融资

　　平台;而据本报记者了解,3月下旬至4月中旬,江苏省政府还组建了一个队伍,对江苏省保障性住房投融资平台建设情况进行了调研。

　　而在众多政府级别投融资公司运作启动之时,其运营模式如何在政府指导下寻求市场支持就成为各地保障房平台公司的设计重点。比如,“调研组主要对现有政策支持、中期票

　　据、信托基金等金融创新可能的形式还有对风险管理和平台公司的内控机制以及信用营运风险进行了分析。”江苏省政府内部人士告诉本报记者。

　　“国开行曾提出要求回报在年化6%左右。”上述知情人士透露,“要是投向保障房中的公租房,达到这个水平并不容易,这就要看城市政府如何通过平台公司设计担保等相应机制

　　了。”

　　因此,各地之前针对项目层面设立的保障房平台公司或许会成为目前筹建中的各地市级平台公司的参考样本。

　　“比较典型就是各地有一些针对棚户区改造的项目公司,比如说,早在2008年,哈尔滨就成立了第一个棚户区改造的市场化公司——哈尔滨好民居建设投资发展有限公司。”哈尔

　　滨某业内人士告诉记者。而早在上一轮调控之时,2009年,具有先试先行资格的天津滨海新区,也成立过针对保障房的市级保障房投融资公司——天津市保障住房建设投资有限公司。

　　而且,目前两者都适度地引入了社会资金,取得了阶段性成功。

　　然而,值得注意的是,“‘天津样本’由于天津滨海新区的特殊性而难以复制,况且它是主要完成危陋房屋的改造和安置房建设任务的,与北京等地目前面临的情况供应结构有所

　　不同,而且所面临的金融环境也有所变化。”上述知情人士表示,“因此,各地模式趋同的可能性不大,如何带动资本以及当地国有企业力量都需要设计。”