深圳房屋租金涨势放缓 小户型走俏月租破千

　　23日，深圳市出租屋综管办公布了《深圳市2012年房屋租赁指导租金表》及测定的相关情况。据了解，2012年前5个月，深圳市房屋租赁市场整体运行平稳，各类出租屋租金均有上涨，但涨势已有所放缓。

　　市出租屋综管办有关负责人表示，与2011年同期相比，住宅和写字楼上涨最为明显。其中，写字楼上涨7.3%，住宅类涨幅4.8%;商业类和厂房仓库上涨幅度稍微逊色，商业类涨4.1%，厂房仓库略涨3.2%。

　　小小“握手楼”月租破千

　　市出租屋综管办调查显示，春节以来，深圳市房屋租赁市场成交活跃，尤其是随着外来务工人员的回潮，住宅租金普遍上涨，热点区域甚至一房难求。

　　小户型房源尤为走俏，一房一厅的户型和单身公寓最受欢迎，不少楼盘已找不到相关可租房源。在政策紧缩的楼市调控背景下，买卖市场交投不旺，一些自住刚需者因观望而被挤压到了租赁市场，形成了买卖冷而租赁热的现象。

　　由于买卖市场的冷清，许多地产中介公司也将主战场由买卖市场转到租赁市场，有的甚至基本上是靠租赁中介费维持生计，开办“房屋银行”，充当“二房东”，变相推高租金以获得较大的利润。

　　同时，城中村本是“蚁族”聚居之所，由于城市改造，房源减少，而新建房屋租金价格普遍提高，导致整体租金被抬高。调查人员发现，华强南北、东门、竹子林等片区城中村，30~40平方米户型的“握手楼”均价已突破1000元/套·月，带电梯的普遍在1500元/套·月以上，一些采光、环境相对较好的房子租金更高。

　　此外，随着2011年深圳地铁网络的开通，“租房跟着地铁走”，带动了原特区外地铁沿线住房的租赁价格。但现在这些热点区域在租金上涨后，虽然整体性价比仍高于关内，如果加上交通成本及环境因素，差异已不是很明显;另一方面，地铁交通的便利快捷，让许多人选择搬到租金相对低一些的关外居住，对原关内的梅林、南头等片区的房屋出租有一定的影响;商业类的长久性和稳定性较以前也略有降低，且变更期间的招租时间略有延长。

　　深圳的空置房主要集中在豪宅部分、关外较偏远地段和农民房，部分楼盘空置率超过了5成。南山的半岛城邦花园拥有得天独厚的海景资源，除一期入住率约有7成之外，整个二期入住率还不到2成。新开发的后海片区，空置房也相当多。而关外农民房主要是因为村民自有存量房和新增房源较多，盲目新增的供应导致了闲置，部分老旧平房由于未经改造，功能退化，降低租金也难出租。

　　写字楼空置率创新低

　　调查显示，随着单一产权写字楼越来越多，转售为租成为写字楼营销常态。如今的福田中心区和中心西区人气越来越旺，其空置率较2011年下降到近3年来最低值，排除未入伙的写字楼，这两个区域在用写字楼空置率仅8%左右。

　　据悉，金融服务业、信息科技业以及制造业、高端物流企业，为整合业务、迁移办事处或提升办公环境，是深圳甲级写字楼的主要租户来源，持续强劲的市场需求推动租金上行，但2012年以来，涨势明显放缓，疲态尽显，有的甚至略有下调。

　　春节过后，深圳写字楼出现了一轮换租潮，外围经济环境的严峻和企业利润的减少，许多租户从较高租金写字楼转向租金相对较低的写字楼，从而降低经营成本。

　　因此，甲级写字楼的整体租金升幅受压，预计2012年会基本持平，但部分空置率较高的大厦租金有下调压力。

　　仓库厂房租金稳中有升

　　受全球经济不景气影响，以外贸出口为主的外向型企业订单减少，而原材料和人工成本上升，企业利润下滑，开工率不足，因而对扩大生产规模持保守态度，有的甚至缩小生产规模，厂房空置率略有上升。

　　但由于出口订单减少，对外物流企业利润下降，保税区仓库需求减少。如盐田保税区的部分物流企业为降低成本而迁居关外，加上新增厂房竣工，竞争加剧，导致盐田港仓储、办公房屋空置率上升，租金有一定幅度下降。

　　近年来，深圳产业转型升级步伐加快，很多工业区都进行了厂房升级改造以适应新兴产业要求，部分老厂房因房龄过长、功能单一被淘汰。新建和改造升级提高了厂房的配套水平，基础设施更加优良先进，但也增加了业主的成本投入，租金自然也随之提高。