香港土地价格半年跌七成 楼市下行趋势成定局

摘要：仅半年时间，香港同一地段、同一用途的土地价格暴跌近七成。春节之后，新界一块宅地以不足2万港币的楼面价成交，将香港市场推向舆论的风口浪尖。虽然事后显示此地块存在先天缺陷，但考虑到此前土地的连续流拍，以及去年10月后房价的连续下跌，香港市场步入由涨转跌的调整期已成现实。市场开始热议这是否意味香港楼市的断崖式下跌？市场的解读甚至引起了香港金管局的重视，该局总裁陈德森随后回应称，香港房地产市场是否进入下行周期还需要更多时间来判断。

    北京六环楼面价是香港郊区的两倍？

    根据招标公示内容，新界大埔区地段第221号用地以21.3亿港元批予国万投资有限公司，批租期为五十年，指定作私人住宅用途。以地盘面积37696平方米计，单位价格约为5.65万港元每平方米；而在去年9月初，同样是大埔区地段用作私人住宅的土地招标，其单位价格高达17.7万港元每平方米。相比之下，不到半年，地价下挫达到68%。

    据曾在香港大学读研的钟先生介绍，在香港的行政区划分的十八区之中，位于新界的大埔区在香港人眼中基本上被认为是“郊区”，相当于北京的顺义、怀柔、密云。但细心的观察人士发现，北京郊区六环的土地成交价已经远远超过了香港的“郊区”。去年年底，顺义区仁和镇的两宗地块成交总价近50亿元，两宗地块的成交楼面价约为33000元每平方米，而大埔区该地块折合人民币楼面价为16585元每平方米，照此计算，北京六环的楼面价是香港大埔区的两倍。

    地块存瑕疵致底价出售？

    香港“郊区”地块成交价的急剧下挫是否意味着香港楼市的下行？对此，也有部分业内人士表示了不同的看法。中原地产首席分析师张大伟认为，香港楼市的确在明显调整，但具体到这块地显得有些夸张。该地块的年限是50年，而且有明显的瑕疵，无法跟大陆土地市场对比。

    根据土地出让文件，新界大埔区地段第221号土地有环保团体提出司法复核，政府是带条件拍卖，买家付款后得默默等候司法程序走完，政府胜诉才能开发。要是政府败诉，则原银奉还，不带利息。张大伟认为，在香港，这种官司动辄打几年，如果时间长，会导致成本提高。

    另外，亦有香港媒体指出，该地块低价出售，主要是项目受司法复核、斜坡问题等困扰，加上楼市前景不明朗，令地价每况愈下。“是多方面的因素重合在了一起”。

    香港楼市下行趋势已无悬念

    相关媒体在采访时获悉，虽然关于这块地的情况存在争议，但香港楼市的下行却已经在业内形成了共识。

    2015年9月以来，香港房价已下跌9.5%。影响楼市的因素包括供应增加、利率上行、香港及内地经济增速放缓。过去三个月中，楼市还接连出现两起流标事件。去年11月4日及今年1月25日，香港特区政府两幅土地拍卖皆因“投标报价未达港府预期底价”，以流标告终。

    农历新年后首周，香港楼市依然一片萧索。据香港各代理行数据，十大屋苑周末成交量于极低水平徘徊，楼市陷入低迷。中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰认为，近日股灾及大埔土地低价售出等消息打击楼市，部分业主看淡后市，大幅降价求售，尤其是新界区的部分物业，减价幅度达15%至20%。

    香港地产商们对楼市入冬似乎已形成了共识，并做出了价格与销售的调整。长和系主席李嘉诚在出席集团周年晚会时表示，香港房价上升10%或下跌10%都是平常事。有需求的时候，房价自然会涨，而需求少、经济差时，房价自然会下跌。恒隆地产主席陈启宗也在2016年1月表示，对香港楼市而言，楼市上涨或下跌15%至20%都不是什么大事。据香港媒体报道，香港地产商之一恒基地产迅速在楼市入冬之际做出了反应，其旗下的豪宅项目帝汇豪庭在1月20日公布了首份定价单，定价较同区豪宅下跌了五成。

    此外，香港外资大投行也纷纷发布楼市下行预期，这标志着香港楼市的下调趋势已无悬念。国际评级机构标准普尔15日发布的报告称，2016年将是香港房地产市场困难的一年，预测住宅楼价平均下跌10%至15%，而成交量预计持平或增加5%。瑞银最新发表的研究报告也指出，美联储去年底宣布加息后，资金外流令香港本地楼价加速下滑，鉴于香港及全球宏观经济不利因素的影响，瑞银预期香港楼价由目前至2017年年底再跌20%至25%，并重申对香港地产股的“减持”投资评级，预期楼价下跌将拖累股价表现。

    香港会在适当时候放宽楼市措施

    香港金融管理局总裁陈德霖在出席立法会时表示，虽然楼价已自高位下跌，并且成交量低迷，但仍需时间观察以确定房地产是否已进入了下行周期。若确实如此，该局会在适当时候适度放宽楼市收紧措施。

    另外，据香港媒体援引陈德霖讲话称，香港金管局并没有量化方程式衡量楼价跌多少才放宽措施，而是会参考多方面数据。金管局过去几年收紧按揭，期间楼价曾经历六七个月甚至十二三个月的低迷时间后再次上升，所以即使目前楼价已由去年9月的高位回落，但仍要更多些时间来观察。