银政携手 保障房开发贷飙增40%

　　房地产融资“万马齐喑”的背后，保障房已悄然杀出一条血路。

　　4月28日，央行最新公布的数据显示，2011第一季度2.24万亿人民币新增贷款中，房地产开发贷新增1678亿元，余额同比增长17.0%，比上年回落6.5个百分点，其中保障性住房

　　开发贷款新增 651亿元，比年初增长40.1%，保障房新增开发贷款占到房地产开发贷的四成左右。飘红的数据“摧毁”了此前商业银行不热衷保障房融资的面具。4月29日，一位房

　　地产基金合伙人告诉记者，“就我了解，银行方面对保障房非常支持，主要由于其他地产项目基本处于停顿状态，而跟保障房相关的信托和基金项目银行通过率极高，且速度极快

　　。”

　　在某国有大行负责房地产融资的人士看来，年内开工1000万套保障房是个硬任务，四大国有银行更要“身先士卒”。在各种保障房融资模式中，商业银行携手地方政府的模式

　　比较普遍，一季度保障房开发贷款的猛增背后，正是地方政府与银行双重推动的结果。

　　以建行为例，早在2010年11月份，该行北京分行就与北京市住建委签署了相关战略合作协议，分行将给予北京保障性住房建设200亿元意向性授信额度，据本报记者此前了解，

　　目前建行北京分行已下发贷款在20-30亿左右。

　　“保障房当中经济适用房、两限房和棚户区改造项目收益不会太差，因为土地成本便宜，建安成本固定，消费群体庞大，收益是可预见的。”上述房地产基金合伙人告诉记者

　　，他所接触的项目收益大多在10%/年，一般不会高于15%/年。

　　保障房风景独好

　　北京、江苏等省市的保障房甚至拿下新增房地产开发贷的半壁江山。

　　[提要]4月28日，央行最新公布的数据显示，2011第一季度2.24万亿人民币新增贷款中，房地产开发贷新增1678亿元，余额同比增长17.0%，比上年回落6.5个百分点，其中保障

　　性住房开发贷款新增 651亿元，比年初增长40.1%，保障房新增开发贷款占到房地产开发贷的四成左右。

　　2011年一季度，在全国房地产开发投资一片下挫声中，保障房开发贷款却风景独好，北京、江苏等省市的保障房甚至拿下新增房地产开发贷的半壁江山。

　　27日，央行北京营业管理部披露的数据显示，截至2011年3月末，北京市保障性住房开发贷款余额241.7亿元，比年初增加64亿元，占115.5亿全部房地产开发贷款新增额的

　　55.4%。但这依然无法掩盖房地产开发贷整体疲软态势。一季度，该市房地产开发贷款余额4419.3亿元，同比增长14.3%，增速较上年末下降15.5个百分点。

　　类似的还有江苏。人行南京分行数据显示，1-3月，江苏全省新增房地产开发贷款232.40亿元，同比少增162.18亿元，其中新增保障性住房开发贷款129.83亿元，占全部新增房

　　地产开发贷款的55.86%。

　　而以公共租赁房模式著称的重庆，其一季度保障房贷款余额首次突破了300亿元，达到307.2亿元，单季保障房贷款累计投放24亿元。其中，公共租赁房贷款余额达到18.46亿，

　　一季度该市金融机构发放公租房贷款6.4亿元(不含公积金贷款)。#p#副标题#e#

　　不过，与2011年内“开工1000万套保障房、1.3万亿资金总需求”相比，一季度651亿保障房新增开发贷，可谓杯水车薪。对此，住建部副部长齐骥曾指出，其中8000多亿主要

　　通过社会机构的投入和被保障对象及所在企业筹集，而剩余的5000多亿资金将由中央、省级和市县政府通过各种渠道来筹集。

　　事实上，中央财政仅承担1000多亿，相当大的比例需要地方政府自己想法子，用住建部研究中心副主任秦虹的话来说，400多套的公租房和廉租房其主要融资渠道之一便是银行

　　贷款，长期融资的方式。“这个就取决于各地政府的本事了，你有没有本事和银行达成长期贷款，差别非常大。”

　　1000万套保障房底线将地方政府推向了银行，据上述国有大行人士介绍，年初以来，像国开行、建行具有传统住房金融优势的大型银行成为各地政府“哄抢”的目标，尤其是

　　2011年3月份，国开行掷出年内保障房贷款投放1000亿元的豪言之后，甚至被踏破了门槛。

　　据记者不完全统计，江西、河南、湖北、深圳、山西、江苏等地都获得了贷款或与国开行签定了保障房授信合作协议。3月份，建行也与湖北省住房和城乡建设厅签署合作协议

　　，即双方合作向湖北保障房建设和个人住房消费提供不少于500亿元的融资，其中建行筹措资金不少于300亿元。

　　为此，建行单独安排了保障性住房贷款新增计划，将普通商品住房开发贷款业务与保障性住房开发贷款业务区别开来、差别化对待。

　　一位接近建行的人士透露，目前该行保障性住房项目的资本金比例要求为20%，低于一般房地产项目30%的要求。价格方面，保障性住房项目贷款利率基本执行优惠利率。

　　国开行项目要求也大体相似，据一位接近该行重庆分行的人士介绍，“2010年，保障房贷款利率基本是在基准利率基础上下浮10%，今年能执行到基准利率了。”

　　国开行也是各地保障房融资中最热心的支持者，该行重庆分行提供给本报记者的数据显示，2010年全市保障房贷款发放额为176.82亿元，国开行发放额为38.46亿元，占比为

　　21.75%。

　　难以为继的未来

　　对商业银行而言，放贷最为谨慎的则是400万套公租房和廉租房。

　　不过，商业银行对于保障房项目并非饥不择食，不分良莠照单全收。

　　对于1000万套保障房，近200万套的经济适用房和两限房，由于其可以出售，房地产开发商参与性较强，商业银行参与态度也较为积极，5000亿的建设资金压力并不大;而对于

　　400万套的棚户区改造，商业银行便会有所取舍。

　　以北京为例，某国有大行北京分行人士告诉记者，目前对于经适房项目，各家银行已经争得不可开交;而不少银行对棚户区改造项目却颇为谨慎，各家商业银行的相关信贷政

　　策差异也已显现。

　　“由于前期拆迁工作繁杂，项目贷款期限较长，一般为5-10年，目前，建行并不针对棚户区开发企业发放贷款，只能针对负责城市棚户区建设的政府平台公司和一些非房地产#p#分页标题#e#

　　企业发放贷款。”一位接近建行的人士告诉记者。#p#副标题#e#

　　[提要]4月28日，央行最新公布的数据显示，2011第一季度2.24万亿人民币新增贷款中，房地产开发贷新增1678亿元，余额同比增长17.0%，比上年回落6.5个百分点，其中保障

　　性住房开发贷款新增 651亿元，比年初增长40.1%，保障房新增开发贷款占到房地产开发贷的四成左右。

　　对于商业银行而言，最为谨慎的则是400万套公租房和廉租房，由于其还款来源主要依靠未来租金收入，是否出售也尚未明确，且贷款期限一般很长，商业银行积极性并不大。

　　本报记者此前获得的一份调研报告透露，以重庆公租房为例，目前该市公租房租金水平大约为市场价格的50%-60%，租金仅可勉强覆盖利息，而重庆公租房贷款期限一般在10-

　　13年之间。当地银行业人士还告诉记者，除还款来源外，公租房贷款的抵押担保也堪忧。

　　“目前，保障房公司主要提供信用担保，无法提供抵押，总行也比较关心法律从程序上的抵押所有权，因为开发方实际上没有土地，没有足够资产可以抵押。”上述人士介绍

　　。

　　在北京，商业银行参与公租房项目，仍限于商业性普通住宅项目开发的“配建”项目，银行尚未真正推出纯粹的只针对公租房贷款产品。据上述接近建行的人介绍，目前北京

　　市一般住宅小区公租房配备比例最高可达30%。

　　对于银行而言，现有的公租房模式是不可持续的。上述国有大行房地产金融人士透露，以北京为例，未来公租房租金为市价的70%-80%，这也只能覆盖利息水平。

　　如此背景下，为支持保障房项目，建行甚至推出了一款期限高达35年的长期保障房贷款，在其精心设计的还款模式中，若以财政补贴、租金为主要还款来源，35年后方可还本

　　付息。

　　然而，在各地纷纷推出的保障房计划当中，公租房的比例却一直在增加。

　　国泰君安最新出炉的保障房建设调研报告显示，在上海三大类保障性住房中，4万套公租房是2011年新增部分，其比例占到14.4%，其建筑面积一般控制在40-50平方米。如果不

　　考虑地价，按照一平米2000元的建造成本来算，只需要20亿元。如果按照已收储的价格，即1万元/平米计算，需要200亿元。

　　上海公租房有三大资金来源：其一是，从公积金增值收益中出资约15亿元;二是土地出让净收益按10%，按上海去年出让土地1369亿元估算，此部分将能筹措130亿元，可完成2

　　万套左右的房屋建设。剩余部分则需仰仗金融机构发放公租房中长期贷款等方式。

　　而在不少银行人士眼里，目前商业银行的积极表态，更多的是形式大于内容。某政策性银行南方分行人士告诉记者，该分行与当地政府签署了500亿元的保障房合作授信协议，

　　“实际连10亿元都没支持”。