我国房产库存压力继续攀增 “暴利时代”已为过去式

　　我国四大地产龙头：招商地产、保利地产、万科A、金地集团都已发布2012年中报。四大上市房企合计实现营业收入674.6亿元，同比增长39.29%。实现利润79.59亿元，同比增长3.10%。四大房企的营收均保持着强劲的增长，但在净利润的增长方面却出现了不同程度的回落甚至下滑。

　　库存压力继续攀增

　　四大地产龙头公布的业绩中，备受关注的资金状况和库存也发生了微妙的变化。与去年年底的情况不同，四大房企的手持现金均出现明显增加。

　　据链家地产市场研究部的统计，四大房企上半年新增借款631.05亿元，同比上涨28%。销售回款1087.22亿元，同比增加5.05%。上半年房企资金压力的缓解，不仅得益于成交量的走高，在回笼资金的同时，房企拿地节奏在上半年也明显放慢：四大房企在上半年新增建筑面积679.31万平方米，同比下降25.1%。其中金地集团上半年没有新增土地储备。

　　特别值得注意的是，尽管房企2012年以来大举推行去库存策略，但房企库存量依然有增无减。

　　“下半年施工进入高峰期，也是补充土地储备时期。房企库存还有可能出现明显的持续增长。”常清说。

　　不过，尽管上市房企的资金压力出现了明显的缓解，但从房企资金主要来源来看，房企现金流改善主要还是依赖于借款增加，后移了资金压力，未来的偿债能力如何仍存隐忧。

　　“暴利时代”已为过去式

　　数据显示，万科、保利、金地、招商四家上市公司上半年的保利净利润出现六年来首次负增长。

　　如果按照盈利能力指标中的净利润与营业总收入比来算，四大房企全线下降。除金地集团净利润率低至7.8%，同比下降1.5个百分点外，其他三家房企净利润率基本在12%左右，较去年同期下滑约6个百分点。

　　链家地产市场研究部研究员常清认为，由于结算项目的数量和质量的不同，招保万金的营收和利润涨幅不一，但是整体而言，四大房企增收不增利，房地产“暴利时代”正在过去。常清表示，房企“增收不增利”现象与房企“以价换量”分不开，调控下房企大多采取了降价促销的策略。受降价影响，房企的毛利率出现下滑，进而带动利润率下降。数据显示，除招商地产外，保利、金地、万科三家房企的毛利率均出现了明显下滑。

　　此外，房企为了规避风险，拓宽资金来源，加大了和其他房企以及资金实力较强机构在项目上的合作。而这部分项目进入结算，导致少数股东损益出现明显增长，归属。

　　“以价换量”仍将持续

　　业绩压力逐渐增大，虽然上半年我房地产市场出现了明显回暖的势头，但是从标杆房企的半年报业绩来看，要想继续保持销售节奏，回笼资金，“以价换量”的销售策略依旧会延续。

　　大型房企中除了保利地产、招商地产净利润下降之外，富力地产不久前也发出业绩预警，称净利润将同比大幅减少。同事金地集团，由于销售价格的下降以及偏高端的产品结构受调控影响较大，预计将对公司2012年的利润产生较大压力。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，在当前房地产市场复苏的态势之下，如果调控没有新举措，下半年抑制房价反弹的难度很大。房地产调控政策对下一阶段的市场走势至关重要。目前，房地产开发商仍然面临销售和资金双重压力。由于库存居高难下，消化库存仍然是开发商的重要任务，房企上半年资金面好转源于“以价换量”，这一方式在下半年或将延续。