“国五条”半年被指失灵 二手房后市难抑上涨
2013-10-12 来源：0352房网 编辑：李建霞
摘要：数据显示，9月份北京二手住宅网签总量为12854套，环比上月网签量上涨15.7%，这是“国五条”出台以来，二手住宅交易量连续第5个月持续上涨。成交价格方面，中国房地产指数系统百城价格指数统计，9月北京二手住宅价格指数同比涨幅达到24.02%，交易均价为29930元/平方米，房价继续保持稳中有升的势头。
相较之前“国五条”对房价的严厉控制，如今政策实施半年，从新房和二手房双双刷新单价的情况看，政策本身的震慑作用似乎失效。
二手房后市看好
新房供应量减少，需求却很大，导致供需矛盾增加提升房价。
和开发商重拳推盘节奏一样，楼市的“金九银十”同样让购房者期待。随着购房旺季的到来，北京楼市将延续复苏态势，成交量持续走高。
链家地产市场研究部统计，“十一”黄金周期间，北京新建商品住宅(含保障性住房)成交893套，同比2012年上涨了104.35%，二手房成交情况略低。
不过，9月份二手房成交情况却再创新高，数据显示，二手房网签总量为12854套，环比上月网签量上涨15.7%，与2012年同期的网签量相比上涨2.2%。这是“国五条”出台以来，北京二手住宅交易量连续第5个月的持续上涨，也创下了近半年来北京二手房交易量新高。
从区域来看，城六区二手房网签量环比上月大幅上涨了23%，成交占比突破六成。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，北京二手房市场仍由首次置业和首次改善的刚性购房需求占主导，而房价持续上涨的预期，进一步催化了部分家庭出手购房的意愿。
值得注意的是，业主挂牌出售一定程度上受到政策的影响。其中，房产税择期开征的消息也成为中介机构猛推二手房入市的一个重要砝码。
多家中介机构人员表示，房产税在2013年开征的消息尚未确定，但是2014年开征的可能性依然存在，相比“国五条”的震慑作用，房产税对拥有多套房源的业主来说作用或将更强。
比照此前上海、重庆的征收标准，最新消息是，未来房产税试点扩围很可能“集中批准一批”，税率定为0.5%~1.0%。
链家地产置业经理陈浩估计，目前拥有多套房源的业主在所有房源登记中的比例达到3成，一旦房产税开征，这些房源无疑会成为最先抛售的对象。“相比‘国五条’20%的个税以及税费标准，业主可能更在意房产税的加码，届时会有大量房源入市，增加市场供给，但由于这些房源处于相对核心地段，在地区指导价规定下，其价格会出现只涨不跌的情况。”江波说。
政策被指失灵
从短期来看，相关部门有可能会采取阶段性收紧的措施遏制地价的过快上涨，但想根本解决地价过快上涨的局面，应该建立起土地市场的长效性调控机制。
二手房市场的量价齐升似乎并不意外。
中国指数研究院最新的数据显示，通过对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2013年8月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为25245元/平方米，环比上月上涨1.20%，10个城市全部上涨。
同比来看，十大城市主城区二手住宅平均价格上涨18.76%，10个城市同比均上涨。其中北京涨幅最大，达23.91%。
政策调控措施对抑制房价上涨的效果并不明显。
根据统计局公布的8月房价指数，指数同比涨幅超过10%的城市已经达到了10个(北京、上海、广州、深圳、厦门、郑州、南京、沈阳、福州、长沙)。这10个城市目前来看，完成年内的房价调控目标可以说非常困难。
在此背景下，对日渐升温的重点城市土地市场，政府调控政策是继续微调放松还是转向从严?当前地王频出是否会影响土地市场的走势?
张宏伟认为，从短期来看，相关部门有可能会采取阶段性收紧的措施遏制地价的过快上涨，但是这只能说是治标不治本的措施，要想根本解决地价过快上涨的局面，应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。
2011年，房地产市场开始实施限购、限贷政策，一度导致市场需求被压抑，房价出现了第一次上涨趋势，部分地方政府因为楼市调控导致的土地财政收紧，2012年出现部分调控措施放松的现象。
2013年三月份出台了“国五条”，但是从目前市场情况看，“国五条”力度减弱，大部分楼市依然延续之前的市场走势，虽然涨幅放缓，但上涨趋势未变，房价依然惯性上涨。
此外，虽然一些城市也采取了“限房价竞地价”“限房价竞配建”等政策，但效果不佳。
张宏伟认为，从地区推广的角度来说，“限房价竞地价”适合房价上涨比较快的城市的重点地块进行推广，比如在一线城市比较容易产生高溢价的地块，通过“限房价竞地价”短期内抑制房价过快上涨;而不适合土地、住宅供应相对充裕的三四线城市。
在他看来，如果单纯靠“限房价竞地价”等短期措施抑制房价上涨是不可靠的，还必须加大商品住宅市场供应，尤其是中小套型的商品住宅的市场供应才能够起到抑制房价过快上涨的目的。
而张大伟强调，在不改变购房者预期、“地王”迭出的情况下，刚需会恐慌性入市，改善需求也会透支购买力，可以说用“堵”的短效调控政策效果已经越来越小。
“行政调控的作用毋庸置疑，但屡调屡涨导致大家对政策预期的改变，当前市场已经到了必须出台长效机制的时期。”张大伟如此表示。
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