房价调控需 “长效新招”不能限房价不限地价
2013-06-21 来源：0352房网 编辑：李建霞
摘要：面对价格不断攀高、情势复杂的房地产市场，我国出台的楼市调控政策越来越多，措施越来越严。但从总体上看来，房价仍呈快速上涨态势。立足现实，中国房地产市场调控这么多年，为什么没有“起色”?根源在于调控的方法和手段以限购、限价、限贷、提高税负等为主，治标不治本。
中央政府在楼市调控方面“投鼠忌器”，既想打压房地产市场，又恐伤及经济增长。以目前的情况来看，调控政策必须进一步调整，推出“新招”，才能让房价控制在合理水平，实现“居者有其房”。
暴利“丛生”，不能只限房价不限地价
“高房价”背景下，“暴利”是高房价“推手”，而且“暴利”不但存在于开发这一环节，而是存在于整个房地产流通环节。一是出让土地环节;二是房地产商的开发环节;三是炒房环节。这几个环节，环环相扣，形成一个利益链。当前“只限房价，不限地价”的政策，不可能让房价稳定。
首先，受土地财政依赖所致，地方政府有强烈的供地意愿和积极性。为了增加地方财政收入，地价一路飙升。通过出让商品房土地的收益是成本的几十倍甚至几百倍。根据中原地产研究中心统计数据显示，2013年前5个月，京沪广深四个一线城市合计土地出让金收入高达1411.8亿元，相比2012年同期的314.4亿元，上涨幅度达到了350%。而重点二线城市的土地出让金同样同比大幅增长。
其次，是开发商的暴利。开发商正常开发建设房产项目会带来非常可观的利润，大致在30%~50%左右不等，远远高于其他行业。而且单取得土地放上几年，土地价格就会翻上好几倍。
再次，在中国炒房也能获得暴利。过去十年里，我国北京房价保守来看，平均涨了五倍。这样算来，平均年回报率约为50%。如果扣除贷款部分，只算自有资金的投资回报率，恐怕还得翻倍。
针对以上情况，当前除了要严格地执行“国五条”以及配套措施外，国家还应该采用“新招”来实现房地产的长效调控。一是要加快试点，实现从限价、限购等短期措施向房产税等长期政策的过渡;二是加快税收制度的改革，让地方政府逐渐摆脱对土地财政的依赖;三是在“国五条”的基础上，进一步严厉打击炒房者，如限制房产的加价额度等。
满足“刚需”是调控的重心
在“新政”的严控之下，目前房地产市场上投资、投机占比并不高，主流是刚需和改善性需求。如果不调刚需，房价就不会跌;如果不调改善性需求，房价就不会停涨。如果调控政策坚持在只“堵”不“疏”的思路上越走越远，就只能在抑制需求上不断极端化。而今，调控政策思路到了必须重新思考调整的时候。
衣食住行是国民生活的基础，“住”是其中一个必要因素。今年“新国五条”的出台，对刚性需求购房持支持的态度。通过“银行开发贷款”等相关条款，鼓励开发商提高中小户型产品的开发比例，便于为刚需买家提供更多的市场资源。
此外，要想更好的解决“刚需购房”问题，达到稳定房价的目的，还应推出一系列新的优惠政策。一是免征契税。解决买卖双方因各自利益而合谋隐瞒房地产成交价格;二是提供银行按揭贷款优惠。解决经济房无法满足刚需的现实。三是要借助新一轮改革和城市化发展的机遇，加大对三四线以及小城镇的资源和政策倾斜，让这些城市获得更加公平的教育、医疗、就业、创业等方面的机会，引导刚需购房者到三四线城市买房，从源头上纾缓大城市的人口压力，从而缓解楼市供需压力。
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