小产权房得合法身份 或将触动商品房业主抵制
2013-06-03 来源：0352房网 编辑：乔乔
摘要：利用农村土地建造而得不到国家产权证书的“小产权房”，由于不存在国家推地形成的高昂的土地交易价格，房价大都比较低，对中低收入者有很大的吸引力，在一些大城市周边地区已经形成了一定的规模。
首先，为各位网友普及下小产权房定义，“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
小产权“招安”势在必行
据报道，国土部正在酝酿推出一系列征地制度改革新政，今年年内有望推出的相关政策除了修订后的《土地管理法》，还有《农村集体土地征收补偿条例》、《集体经营性建设用地流转指导意见》等。这些文件的一个亮点是，现行政策规定不能买卖的农村宅基地将有望进入市场交易流转，逐步形成城乡统一的建设用地市场。这项新政将为目前陷入僵局的小产权房打开一条活路，使其获得国家认可的产权，并进而对理顺我国的房地产市场产生重要作用。
目前，我国的城乡土地实行的是二元化制度。在城市里，土地所有权归于国家，居民购置的商品房，尽管房价中含有向政府支付土地资金的成本，但土地并没有随着房屋产权一起转移给业主。在农村地区，农民享有国家法律承认的宅基地的权利，但政策面上又规定农民的宅基地不能转让，因此他们对宅基地拥有的权利实际上是不完整的。一个突出的矛盾是，农民在自己的宅基地上建起的房屋，特别是由农村组建的建筑企业将农民土地集中起来，按城市商品房模式建造的住房在出售以后，由于缺少这部分土地交易的合法性，导致入住的业主不能得到国家认可的产权证书。
保护底层民众的利益
前几年，它被一些地方政府视为违章建筑，甚至强行拆除。近两年政策面上对此采取了回避的态度。现在如果通过修法，有望使这一问题的解决获得突破。如果赋予农村宅基地可以入市交易的自由，这部分小产权房就有了正名的机会。考虑到大多数小产权房的业主是城市居民和异地“漂”在城市之中的中低收入者，这对保护底层民众的利益是有一定的积极意义的。
当政府向农民征地的时候，政府运用的是刚性的行政权力来定价，农民能够得到的只是低廉的征地补偿，但政府却可以转手将征得的土地通过“招拍挂”的途径出售给开发商。在这个过程中，农民承载于土地的权利受到了不小的损害。现行的政策将农地入市的权力一门关死，从表面上看是国家为了保护农民利益，不让他们因为卖地而失去居住场所。
当然，我们需要意识到的是，农地入市所带来的结果，不仅是给部分“小产权房”正名，而且会引起现存房地产市场利益格局的很大变化，市场中的另一部分群体很可能会利益受损。如果部分“小产权房”获得合法地位，当其达到一定规模，其较低的购房成本势必对现有的商品房交易价格形成冲击，从而可能引起商品房业主的抵制。因此，推进农地入市不可能一帆风顺，还需要政策面上进行细致的考虑，通过博弈达成能够让各种市场群体缩小利益分歧的政策。
上一篇：房产税征收试点扩围 专家称一税治百病不现实
下一篇：楼市长效机制建设的第一步 房价统计是否真实
