中国房地产调控政策再升级 限购限贷从严从紧
2013-03-04 来源：0352房网 编辑：小忧
摘要：近日，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，楼市调控加码“靴子”随之落地。通知中，除强调继续严格执行商品住房限购措施、继续严格实施差别化住房信贷政策外，二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收，也被称为此次新政的最大亮点。
总体来看，新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施，以及行政性调控措施方面均有所加强，并且对二手房市场的调控力度也更大。不过业内分析认为，虽然政策明显有所收紧，但仅是在原则上界定了调控方向，具体落实情况还要看各部委及地方政府后续出台的细则。
出售自有住房所得按20%缴个税 二手房交易料骤降
此次楼市新政对二手房交易个人所得税征收的调整，无疑是打击投资投机的一剂“猛药”，但是在不少业内人士看来也是一把“双刃剑”。
新政明确要求，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
目前，除了按规定对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税外，其余的二手房交易个税政策均按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。
而统一成差额20%的后，交易成本将会明显增大。
以一套房主原购房值50万，目前总价200万的普通二手房计算，按之前1%的个税计算为2万，而新政后按照差额的20%计算，个税将达到30万，比之前增加了28万，相当于当前房屋总价的14%。
中国房地产协会副会长陈国强表示，提高二手房交易的个人所得税原意是为了打击投资投资，但是在实际操作中卖方则很可能以提高房价的方式来转嫁成本。
据了解，在二手房交易中，虽然根据国家相关规定应由买方缴纳契税，卖方则承担营业税和个人所得税，但在实际操作中，往往都由买方来承担。
对于部分房价上涨过快的城市或地区，以及首付30%的购房者而言，这就相当于首付款升至44%，极大提高了首次置业人群的购房成本。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在房价上涨过快的区域，住房买卖之间价格差距也较大，预计各地政策执行细则未出台之前，为了争取搭上政策末班车，这些区域的二手房市场将迎来交易高峰。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，随着地方细则的出台，短暂的过户末班车后成交量必然出现萎缩，甚至可能回到2012年年中平均水平。
多位业内人士均表示，若这项政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将受到明显影响。
胡景晖认为，随着新政的执行，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历短暂的滞涨期。中长期而言，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。而新房市场转让环节税收较少的优势将逐渐得以体现，部分购房者也会再次回归新房市场，带动新房市场交易量上涨。
二套房贷政策收紧 北上广深或首当其冲
虽然不少业内人士认为，个税新政对楼市的影响会更大，但二套房信贷政策的收紧对市场的作用仍不可小觑。
此前，坊间对二套房贷政策收紧的传闻甚嚣尘上，而新政的出台则证明传言并非空穴来风。
按照新政规定，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
根据国家统计局此前发布的数据，1月70个大中城市中有53个新房价格上涨，51个城市二手房价格上涨。其中，包括北京、上海、广州、深圳在内的一线城市更是涨幅居前。
而按照新政要求，各地制定的本地区年度新建商品住房价格控制目标将在一季度向全社会公布。
在陈国强看来，一线城市在二套房贷政策上的收紧已经是“毫无悬念”。
链家地产市场研究部张旭也认为，从北京的市场情况来看，等年度新建商品住房价格控制目标实施后，如果房价走势继续上涨，二套房贷款政策收紧将是大概率事件。
有分析认为，这将不利于改善类需求的顺利释放。二套房首付比例和贷款利率的提升，将直接影响首次改善型购房者，因为这类人群在购房成本上仍存在压力，如此一来，或将会抑制这类人群购房，而对于比较有资金实力的高端购房者而言，由于支付方式的不同，并不会影响高端住宅市场的交易。
调控全面升级 更趋差异化
张旭认为，本次政策虽然是以往政策的收紧和完善，但除了信贷和税收政策外，在“加强市场监管和预期管理”方面，也给予地方政府更多的管控空间。整体来看，新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施，以及行政性调控措施方面均有所加强，且对于二手房市场的调控力度更大。
国务院会议曾指出，各地应落实稳定房价工作责任制，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，而昨日发布的通知中则明确要求“于一季度向社会公布”。
通知还要求，住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。
此外，省级政府对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，还要进行约谈和问责。
“这些细则对地方政府而言都是很大的挑战。”陈国强表示。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，此轮调控更加趋向差异化，针对不同区域的市场特征，政策将更有针对性，地方调控也将会出现松紧差异。
陈国强预计，热点城市的后续细则将更为严厉，而其它城市则可能稍显“温和”。
从各方分析来看，新一轮调控将促使购房者预期出现明显转向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易换手率，预计成交将会有所萎缩。对于北京这样前期房价上涨较快的一线城市，这种市场反转可能会表现得更为明显。
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