楼市调控“限”出新招 陕西利润率划线10%
2012-10-23 来源：南方日报 编辑：木木
近日，陕西省住建厅和省物价局联合下发的一份通知可谓给了开发商“当头一棒”。这份题为《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，祭出了限制房企利润的狠招。
继楼市调控政策限贷、限购、限价之后，限利这一新的“限字”调控政策出台，可谓一石激起千层浪。
限利润新政横空出世市民欢喜房企发愁
记者在陕西省住建厅网站“陕西建设网”上看到，这份《通知》中明确要求，各地应按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本。在这个成本的基础上，房屋最后的售价只能加上10%左右的“合理利润率”。
《通知》还明确要求，各区域住房销售价格区间必须通过当地新闻媒体向社会公布，超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。房地产开发企业在取得预售许可10日内，要一次性公开全部房源，实行“一房一价”、明码标价的新建商品住房的水、电、气、暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施设备的配套建设费用，都必须包含在房价中，不得另行收取。
据陕西媒体报道，实际上，在全国和地方两会，有关公布商品房成本价的提案和议案一直都有。陕西出台这一政策，可以说是对国家政策和民间声音的呼应。
陕西省住建厅和省物价局有关人员对媒体表示，这是“响应调控房地产市场的要求，希望引导大家购房理性消费”。通知的出台，一是要防止房价反弹，二是让老百姓对商品房成本心中有数，刚需购房该出手就可以出手。希望开发商既有利润，老百姓也能买得起，进一步促进房地产市场的平稳和健康发展。
政府能否控制利润率?争论双方各执一词
该《通知》的横空出世博得了不少当地市民的赞同，然而对于开发商来说却犹如“晴天霹雳”。房地产开发商的利润被限制在10%左右，甚至不如餐饮等行业。
新政首先引起争议的一个焦点是，陕西省政府住建厅和物价局限制房地产开发商的利润是否合理?有网友在微博里说：“政府控制利润率是倒退回计划经济、否定市场的行为。”华远地产(600743,股吧)董事长任志强也在微博上表明态度，他认为：“这个规定既违反市场经济规律，又严重违反价格法和房地产管理法。”
但对任志强所说的违反市场经济规律这一看法，亦有经济学者提出不同意见。有经济学者在微博上回应称：“地产已经不是看不见的"手"发挥有效配置的地方了，这就是楼市调控的理论依据。此次调控与之前限价限购的政策一脉相承，仅从经济学理论而言没有本质区别，亦无什么不妥。”
而对其认为违反价格法的说法，记者采访了业内律师，有律师认为，此操作符合我国《价格法》规定：“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施”。
网上言论赞同陕西新政的一方认为，“利润控制在10%”的商品房新政不是心血来潮的胡乱作为，而是“在积极行使相关管理职能，维护群众利益”。
10%利润如何测算?新政如何操作成焦点
除了规定是否合理外，另一个引发争议的焦点是房企10%的利润怎么测算。同策房产咨询有限公司研究中心总监张宏伟认为，“这个规定的可操作性不强，在成本高低是一笔"飘忽不定"的账时，别说政府控制开发商利润了，就是开发商自己都很难控制利润”。
张宏伟分析，每个楼盘拿地的成本各不相同，有的甚至“相差万里”。此外，每家房地产开发商所开发的楼盘类型、专业水准、成本控制能力等也不尽相同，想在预售阶段就把开发商利润提出来并控制在10%以内，是根本不可能的事情。
中原地产项目部总经理黄韬同样发出疑问，黄韬认为，一旦强制要求房地产开发商将利润控制在10%，可能会造成偷工减料来降低成本，这将严重危害购房者的人身安全。房地产开发商一向是“上有政策，下有对策”。
不过也有评论认为，陕西省此次规定的商品房成本测算包含土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目。其中涉及到的城市土地价格等，价格主管部门日常都有评估和测算，而且现在的城市土地出让采用的都是挂牌招标方式，其价格也是透明的，不存在无法测算或测算不准的问题。
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