房产交易需谨慎 业主切勿轻易出具房屋委托书
2013-05-10 来源：0352房网 编辑：红兰
摘要：卖房房款没有收全，房子反而被低价转让给他人，自已还成为被告要求交房，莫名其妙的摊上这种事儿，洪先生真是哑巴吃黄连，有苦说不出。近日，法院审理了这样一宗滥用代理权，恶意串通买卖房产的案件。
事件回顾：房子被卖业主毫不知情
2011年3月13日，洪先生与叶女士和某中介公司签订《房地产买卖合同》，约定将黄埔区黄埔东路一套房子卖给叶女士，物业总价89万元。合同签订后，叶女士向洪先生支付了135000元，洪先生提前还清了房屋贷款并涂销了抵押。但此后，叶女士却延迟履行合同，不再支付余下房款。2011年9月26日，洪先生申请仲裁，该案于同年11月17日和29日先后开庭审理。2012年3月16日，该合同被裁定解除，叶女士需支付违约金89000元，但其不服，提起诉讼。
可这之后，洪先生却莫名其妙地被来自武汉的王先生给告了，王先生称，他于2011年11月30日，也就是洪叶合同纠纷仲裁案开庭的第二天，以60万元的价格购买了洪先生的房子，同年12月20日，王先生以现金方式付清全部房款，之后却一直拿不到房。于是起诉要求办理过户。
原来，早在2011年4月，由于叶女士帮洪先生还贷赎契，叶女士称，担心洪先生将来不继续履行合同或一走了之，于是要求洪先生出具了一份委托书，并进行了公证。约定将来叶女士可以出售上述房屋，办理产权登记，代签买卖合同，代收售房款等。正是拿着这份委托书，叶女士将洪先生的房子卖给了王先生，买卖合同上仅签上了买方和代理人的大名。直到被起诉，洪先生才知道叶女士有这么一手。
法院判决：滥用代理权合同无效
案件审理过程中，叶女士承认，自己当时因为急需用钱，于是将房屋卖给了王先生，所收房款全部自用。法院审理查明，王先生非广州本地居民，不符合限购政策，但王先生在庭上仍要求继续履行合同。
法院认为，叶女士在与洪先生的合同纠纷正在仲裁期间，已明确表示继续履行她与洪先生的买卖合同，却又私下作为代理人将房屋以低于原来约定价格29万的价格卖给了王先生，这一价格远远低于同地段同类型房价，且未经洪先生同意，属滥用代理权。
而王先生作为工薪家庭，一次性将60万房款全部以现金形式支付，自己又无法证明是善意购买该房。法院最终推定，王先生与叶女士在该房买卖过程中存在恶意串通，损害洪先生利益，叶女士出售房屋属无效代理行为，该合同无效造成的法律后果，应由叶女士与王先生承担，于是驳回了王先生的请求。该案二审维持原判。
律师提醒： 业主切勿轻易出具委托书
律师表示，房屋买卖过程中，作为卖方的业主，在未收到全部房款的情况下，最好不要向买方出具委托书，也没有必要出具委托书，否则风险很大，一旦授权，相当于允许对方处理自己的房产。如果一定要出具委托书，则不要约定对方可以买卖自己的房屋，即使可以买卖或过户，也要在其中注明，需经本人同意。此外，未经公证的委托书也无法办理过户。
而作为卖家，如果要找中介出售房屋，向中介出具委托书的情况下，委托事项也应限于寻找买家、协助签订买卖合同等，该委托书一般未经公证，中介亦无法单方办理过户。
律师建议，房屋买卖主要是房款支付问题，作为买卖双方，最简单的办法是与银行签订托管协议，相关资金交由银行托管，约定事项达成，作为卖家可以拿到购房款，作为买家则无需担心交钱打水漂。
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