谢逸枫：把卖地收入变成房产税是天方夜谭

2012-12-10 来源：谢逸枫的博客编辑：木木

　　上海市居民家庭人均不超过60平方米的，对其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。重庆市独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%;4 倍(含4倍)以上的税率为1.2%;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。根据中国指数研究院房地产动态政策设计研究组的测算数据，比照上海和重庆的房产税征收税率，如果在全国范围内针对所有住宅开征房产税，预计每年房产税规模约为5000亿元。一旦开征，这笔钱用在哪里尚不得而知，至少政府会又多一笔收入。

谢逸枫

　　据财政部数据显示，2011年，全国和土地和房屋销售相关的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、和契税这四项税收总额达7150.7亿元，合计同比增长26.8%，增幅较2010年减少8.2个百分点。财政部日前公布的2012年上半年全国政府性基金收支情况反映出，受土地出让成交额大幅下降影响，全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。土地出让收入及房地产交易环节税费减少，使地方政府迫切需要新的税源弥补土地财政困局。从长期看，普遍征收的房地产税将使土地储备日从重庆与上海房产税的试点来看，房产税征税额及范围并没有对刚需及房价起到多大影响，只是给地方政府增加了几十亿的收入，其对市场层面的影响更多的是心理上的。最近有消息称，目前湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均已为扩围房产税做准备，但大家最关心的还是扩容房产税的模式以及税基、税率的高低标准等许多具体问题。

　　记者：根据中国指数研究院最新测算数据，即使在全国范围内针对所有住宅开征房产税(2010年底城镇住宅总价约50万亿元，税率为1%，税率超出目前水平且不考虑减免)，预计每年房产税规模约为5000亿元。房产税年收入5000亿元能否代替土地财政?

　　住建部政策咨询专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫直言：“想让房产税终结土地财政是天大笑好，现在很多人说让房产税替代土地财政，按照计算，房产税年收入仅仅才5000亿元，把卖地收入变成两万多亿的房产税，是天方夜谭。怎么可能把卖地收入变成二、三万多亿元的房产税，这是不现实的。唯一的办法就是让房价以每年暴涨30%以上的速度，连续上涨10年-20年。因此，未来二三十年房产税无法代替代土地财政。房产税年收入5000亿，如果与土地财政收入相比较，远低于2010年土地出让金2.7万亿元，更低以2011年土地出让金3.15万亿元。所以房产税很难撼动或者是摆脱土地财政，如果说开征房产税是为了改变目前地方的土地财政局面，让短期的土地出让金收入改变为长期的房产税收入，这个目的恐怕很难达到。房产税既不能改变土地财政的状况，也无法全面抑制投机，还不如不开，否则最后买单的还是老百姓。”

　　住建部政策咨询专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫指出：“在中国房地产开发成本构成中，土地成本至少占房价的40%左右;建安成本约占30%;营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种约占销售收入的13.75%，再加上契税、印花税等，各类税费之和一般在15%左右。以房款为100万元计，拿地成本就是40万元，各项税费就是15万元，这两项就已经占了房款的大头。而开发商除去30万元建筑成本，能剩下15万元。言下之意，如果房产税政策不能降低土地成本，对房价的调控能力也还是有限。房地产税收绝对不仅仅是房产税，包括土地收入、开发过程中各种税，消费者购买住房缴纳的税等很多内容都在房地产的整个税收体系里面。如果认为房地产税只有一个房产税，就把所谓研究房地产税的目标盯着房产税一个税种，本身就有很大的偏差。现在很多人建议把房产税作为将来主体的税种，无论从哪一角度来看都是不现实的。”

　　记者：在目前经济下滑的情况下，房产税应该是接替限购政策的最佳工具，且扩容已成定局。楼市回暖与政治局会议前后的财政部的表态，房产税是否扩容引发社会持续关注，你认为是否会扩容?

　　住建部政策咨询专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫认为：“所有主张房产税试点的人所提出的政策目标短期内都不可能实现，个人住房房产税制度不符合当前的中国形势。房产税何时试点扩容还是一个未知数，未来二三年内根本无法实施。如果一意孤行，这就是“合法”抢劫。房产税扩容最关键问题归根结底是立法问题，目前两地房产税试点的法律依据是当地政府的规章制度，根本就是违宪违法的房产税。如果纳税人坚决不缴税，税务部门无法对其实行强制措施。一是征税行为从法理上站不住脚。在财政部的一些提法当中房产税和房地产税是分开的，由于房地产税包括土地在内，房地产税的法理在于《宪法》当中的《物权法》的出台，实际上还有法理问题。二是《征管法》并未赋予税务部门对自然人纳税人采取强制措施的权利。三是目前征收房产税的政策意图、标准都不明确，应该立即停止正在实施的房产税，重新立法与研究房产税。四是税收制度应该由全国人大制定。房产税的征收涉及到公民自身利用，应该要通过立法的途径，而不是地方规章制度，显然是下位法超越上位法，不符合宪法与立法法的规定。”

　　记者：房产税的作用究竟是什么?开征的目是什么?

　　住建部政策咨询专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫表示：“让房产税发挥调控房价的作用，最多是学者理论上的探讨和普通民众的善良愿望。房产税作为一种财产税，与控制房价没关系。房产税最重要的作用在于调节贫富差距和资源的优化配置。按照国家住建部房产税开征的作用解释，征收房产税能调节居民收入和财富分配，也能健全地方税体系，同时有利于资源有效利用，引导住房合理消费。而按照2011年年底财政部对房产税改革的目的解释，个人住房恢复房产税的目的有四方面：一是调节居民收入和财富分配。二是健全地方税体系。三是促进经济结构调整及土地集约利用。四是引导个人合理住房消费。”

（责任编辑：0352房网）