谢逸枫：舆论不必过分谴责“地王”央企制造
2012-12-04 来源：谢逸枫的博客 编辑：无忧
2012年11月末土地市场迎来轰轰烈烈的“地王潮”，仅仅四日，北京、上海、深圳、南京等一线城市的四个地王地块相继出炉。11月27日，北京、上海土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元/㎡。11月28日，中海竞得深圳宝安区新的总价“地王”。11月30日，中冶置业摘得南京下关区一宗商住地创下年度全国总价地王。2012年11月27日，北京市农展馆一地块，起拍价达20亿元，折合楼面价3.38万元/平方米，创北京土地起拍价的历史新高。2012年11月27日，上海黄浦区一地块以27.7亿元的价格竞出，折合楼面价3.6万元/平方米，刷新今年上海土地最高单价纪录。紧接着，2012年11月30日，南京一场土地拍卖会上，中冶集团以56.2亿元拿下滨江2号地块，成为今年全国总价地王。
2012年12月3日，位于珠海唐家湾的年度地王被广东保利房地产开发有限公司以17.37亿元的价格，溢价2成拿下，楼面地价达到14121元/平方米。地块总占地面积12.3万平，规划用途为住宅商业用地。11月30日，珠海华发在保利大本营广州力挫保利拿下地王，今日，保利夺得珠海地王。华发和保利都跑对方后花园放火去了。据日前的出让公告显示，该块地位于唐家湾情侣北路(南段)，宗地面积123292.19平米，规划土地用途住宅(二类)、商业;地块一、三容积率1.0-2.5，地块二容积率1.0-2.0;绿地率≥35%，建筑密度≤20%，出让年限住宅70年，商业40年。起始价为人民币5000元/平，增加幅度人民币20元/平，竞买保证金人民币29000万元。
美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对此分析：
记者：一二线城市4天内诞生六个地王，房企年末快速抢地。年末将至，一二线城市土地市场突现一波诡异的“地王潮”，你怎么看这种现象，意味着什么?媒体报道说全国地王遍地开花，你是否赞同这样的说法?
谢逸枫：年末爆发“地王潮”是调控长期压制下的结果，是市场共同期盼的结果。同时向土地市场宣告暖冬来临。一方面是在中央调控不可能全面放松与实质性调整时，市场非常期待出现利于楼市刺激性的亮点，稳定市场。另外一方面是地方政府与开发商也希望通过土地市场回暖，拉动销售与改变市场预期。意味着“地王”将成为2013年中国楼市风向标，也表明楼市2011年最糟糕的日子过去了。
谢逸枫：所谓“全国地王遍地开花”的说法不正确，因为六个地王出现的范围仅仅是局限于四个一线城市与二个二线城市。况且地王的平均溢价与溢价率水平未超过2009年与2010年，属于比较合理的水平。
记者：目前全国各大媒体都在谴责或者是批评央企，认为地王是央企抢地导致的结果，并且央企是高房价的推手之一。你是否赞同，你怎么看?
谢逸枫：不管是国进民退还是民进国退，都是房地产市场发展规律。如果把地王推高房价之黑手直接推给央企，这是非常不公平不合理的。难道央企不拿地不抢地，地王就不会出现?2009年与2010年民企不也制造出大量地王，难道说都是民企的错。不必太过分苛责央企“制造地王”，因为央企也是按照政府土地出让的规则拿地的，是在法律规定的正常程序下获得的土地。
记者：地王的出现对谁最有利?最后谁买单?地方政府是否存在土地财政的危机?
谢逸枫：地王的出现显然对政府最有利，最主要是获得最大土地价值与利润化。而对开发商最不利，不仅直接增加开发商投资开发成本与资金运作风险，也影响到开发利润预期。毫无疑问，地王的最后买单者就是购房者。
谢逸枫：从国土部与财政部及民间机构的数据显示，地方政府确实存在土地财政危机，一方面是土地出让金收入大量下降。另外一方面是土地成交的整体地价与溢价水平下降。三是房企拿地支出的买地款下降。四是年末地方政府供地的积极性提高。
记者：为什么会爆发年末一波部分城市“地王”热的现象，是不是政府与开发商故意制造出来的，还是房企真的不缺钱，看好2013年中国房地产市场?
谢逸枫：地王爆发的原因不可简单说成是政府与开发商合谋的结果，主要原因在于土地出让制度与地块品质高及房企不缺钱等市场回暖明显。一方面是政府不可能希望地价不上涨，增加土地收入。另外一方面是高品质的地块自然价格高，竞争自然激烈。三是大房企提前已完成销售目标与融资能力强及手上货币富裕，况且处于补仓期，地价相对以往便宜。四是市场量价上涨，房企后市信心足，并且土地升值快有利增加利润与固定资产。
记者：地王的出现是否真的会导致房价暴涨，是否会导致购房者提前出手?作为地方政府，地王年末的出现，是否有必要采取限制地王的措施，防止地价上涨导致推高房价的市场预期?
谢逸枫：地王导致房价暴涨的逻辑是对的，但是也要看所在的市场与政策及区域位置等房企开发的实力。所以，地王诞生并不具备普遍意义，不过，高价地块将影响市场预期 。由于大部分“地王”位于城市的核心地段，在热点城市土地供应“郊区化”的趋势下，其区位优势凸显无疑。此外，“地王”的用地性质多为住宅或商用，配建规模较小，更容易吸引企业参与。目前经过此前的市场热销和各项融资举措，不少品牌房企手握的资金流在150亿元以上。现金充沛，加之补充库存的需要，使得房企“既有意愿，又有能力”在土地市场作为。
谢逸枫：为稳定市场预期，各地在土地出让中，应尽量采取限制措施，比如设置最高限价、采用招标出让等，防止土地出让价格过高。同时，需尽快制定并公布后续土地出让计划，并适当推迟热门地块的入市时间，以免给房价预期带来不利影响。
全国总价地王：11月30日 南京临江老城改造建设投资有限公司(中冶置业)在没有竞争对手的情况下，以底价56.2亿元拿下南京下关区滨江江边路以西2号地块。该幅地块规划用地性质为商住混合用地，出让面积达364214.6平米。56.2亿的成交价也使得该幅地块成为2012年以来全国范围内的总价地王。
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