谢逸枫：房地产市场的“以价换量”可能不会再出现

2012-10-09 来源：0352房网编辑：木木

　　谢逸枫涉及房地产行业十年-著名房地产营销策划专家、房地产经济研究专家。国内房地产全程营销策划实力派、房地产实操派理论家,具有丰富的营销理论和策划经验,成功运作多个城市各类型项目达五十余个。

谢逸枫

　　2012年10月8日,中原地产研究部统计数据显示，全国主要的54个城市在黄金周前7天合计签约套数约为1.6万套，相比今年黄金周前一周5.4万套的成交量下调幅度达到了70%。但同比2011年国庆期间14418的签约套数，今年国庆期间的成交量依然有所起色。调查显示，54城市中有超过10个城市网签系统在国庆期间无数据更新。在可以看到的数据中，武汉市新建商品住房从10月1日到4日，日均成交量约210套;而武汉去年十一前4天假期的新房日均成交量为146套。广州9月30日至10月5日期间，全市总成交量为731套，其中9月30日至10月3日4天共网签490套，同比去年网签量下降272套，同比跌幅35.7%。其中，北京市住建委网签数据显示，国庆节假期前三天，二手住宅网签总量仅为137套，比平日大幅下降。我爱我家的统计数据显示，截止到10月6日，2012年国庆假期北京二手房市场的新增房源登记量、新增客户登记量、带客看房量均创2007年以来国庆假期新高，新增有效客户登记量比去年同期上涨了82.5%，带客看房人次比去年同期上涨了166%，但是带看成功率(即带看人次和最终达成交易量之间的比率)却创下了历年国庆假期新低。住建部政策研究中心副主任王珏林表示，房地产调控绝不会放松而且要长期持续，预计今年全国楼市将以平稳为主。住建部相关负责人在“十一”黄金周前表示，随着大量保障性住房的建成投入使用，进一步稳定市场预期，房价尚不具备全面反弹的条件。下一步，将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果。适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。

　　记者：谢先生怎么看中原这份“全国主要的54个城市在黄金周前7天”成交数据的报告?

　　谢逸枫：“所谓54城市在黄金周前7天”成交数据报告，根本不能如实反映今年54城市黄金周楼市真实实际表现，更加不能作为判断今年十一黄金周楼市寒冷与低迷的根据。黄金周期间各地反映成交量的网络签约系统基本处于休息状态，少量城市成交也并没有反映到网签数据上。显然缺乏有力的市场数据与客观基础。一是大部分城市，包括一线城市的成交数据完全。如这样判断楼市不温不火是不争的事实，有失客观。二是与上周环比的数据忽略了网签因滞后性因素出现网签成交量下降。而9月底最后一周则是网签集中期。三是如果按照今年54城市黄金周的成交量，依然超过去年54城黄金周的成交量，比去年火爆。四是忽略了中秋节与国庆节的连假因素，旅游出行超过购房兴趣，但是成交比去年好。未来部分房企可能仍会采取快速“跑量”的方式，对短期楼市的成交将起一个助推作用。但像去年底那样采取牺牲利润“以价换量”的激进方式可能不会再出现。”

　　记者：与上周环比的成交数据比较，为什么成交下降幅度如此之大?

　　谢逸枫：“长假期间出游人群比例高，开发商推盘积极性差以及购房者观望气氛浓等房企取消高折扣价格优惠政策，上涨房价是成交低迷的重要因素。主要有四个方面原因导致环比上周成交暴跌，一是九月底是网签集中期，成交井喷。而十月黄金周楼市由于网签因滞后性因素出现网签成交量下降。二是由于部分城市中心城区高端楼盘限售，影响黄金周楼市成交量下降。三是10月黄金周楼市受到中秋节与国庆节的连假影响，出外旅游导致置业购房人群下降与购房兴趣平淡。四是受到限购与限贷及限价等调控政策干预，市场购房需求被抑制。随着旅游人群回家与通胀买房的需要及货币政策的放松，预计10月住宅成交量将继续回升，而房价可能保持较平稳走势”。2012年10月8日，根据某全国房产数据中心以及公开数据统计发现，国庆黄金周期间从环比来看，一线城市量价大跌，成交惨淡;从同比来看尽管北京、上海、广州以及深圳国庆期间成交量相比去年同期而言，呈现不同涨跌态势，但从成交价上除了上海区域，北京、深圳以及广州国庆期间的成交价都出现不同程度的涨幅，平均涨幅接近10%。2012年10月7日，根据北京某房产网站统计数据显示，截止9月30日至10月6日，北京新建住宅成交量为908套，今年9月30日-10月6日期间，一手住宅652套，下跌39%;深圳同比量下跌13%。2012年10月7日，根据上海某房产网站统计数据显示，上海、广州市场上同比成交量出现上涨，2011年上海楼市国庆期间新建商品住宅成交398套，而今年9月30日-10月6日期间，成交量达730套，广州市场上2012年国庆十一黄金周同比成交量增长了33.6%。而深圳与北京的成交量则出现小幅度下降。在成交均价方面，某房产网站数据中心以及公开数据统计显示，2011年上海楼市国庆期间上海市新建商品住宅成交均价约2.18万元/平方米，而今年9月30日-10月6日期间，其成交均价为17544元/平方米，下跌了24%;但北京、广州以及深圳楼市同比成交均价纷纷上扬，平均涨幅数值达9.8%。其中北京同比涨17%，深圳同比约涨5.6%，广州同比涨6.8%。2012年10月7日，根据广州某房产网站统计数据显示，截止9月30日至10月6日，广州市区7天内仅成交907套(纯住宅)单位，尽管同比去年国庆成交量增长了33.6%，但环比上一周成交量2767套却大跌67.2%;楼价方面7天均价为11321元/平方米，同比去年10600元/平方米上浮6.8%，环比则下跌6.2%。2012年10月7日，根据深圳某房地产网站统计数据显示，9月30日-10月6日，一手住宅成交255套，成交价格在16920元/平方米，相比节前一周量呈现64%的大幅下跌，其价格也呈现下降。同时北京、上海市场环比量价也呈现大幅的下跌，其中成交量下降幅度可超50%。

　　记者：谢先生如何看今年黄金周一线城市楼市的表现?

　　谢逸枫：“与去年同期相比较，今年黄金周一线城市楼市量价比预期火热。首先是一手住宅成交量比去年黄金楼市还要高。其次是一手住宅成交均价保持10%左右上涨趋势。再次是购房者未因9月中央强调调控不放松的声音而影响出手。最后是今年黄金周一线城市的楼市总体平稳，市场预期回升明显。不过，环比上周的成交量看，一线城市集体下降，而同比看，上海与广州出现上升，北京与深圳则是下降。环比上周的房价看，一线城市房价除上海外，北京、深圳以及广州国庆期间的成交价都出现不同程度的涨幅，平均涨幅接近10%。”

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