谢逸枫:越秀地产轻松击败对手收获开发区地块

2012-09-27 来源：谢逸枫博客编辑：诗诺

　　2012年9月26日下午,国企越秀地产集团一举轻松击败地产“三巨头”(保利、中海、万科)，仅仅用了不到15分钟时间，越秀以12.5亿价格拿下广州萝岗区科学城开源大道开发区SDK-A-2地块，折合楼面地价5522元/平，超过起拍均价1100元/平，超过起拍价格10.0098亿2.4902亿元，溢价率近25%。开发区土地拍卖中心表示，接下来萝岗区还将拍卖一宗住宅用地,编号为CPPQ-A1-2的地块位于广州市开发区长岭路以南，面积157152平方米，起始价格约12亿元。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对此评论与分析

　　0352房网：谢先生怎么看越秀地产集团拿下开发区该地块一事?为什么会出现房企抢地?是否意味土地市场回暖?

　　谢逸枫：越秀地产集团对该地块是势在必拿，一方面是越秀地产集团去年9月首次进军开发区，以14.1亿元拍得萝岗科学城KXC-I4-7地块，有利形成开发规模与片区优势。另外一方面是越秀地产集团现金流富裕，资金实力雄厚，况且目前地价相对便宜，是抄底好时机。三是越秀地产集团对开发区房地产市场发展潜力非常看好，市场具有旺盛的需求购买力。同时，超前的规划与广州市政府的大力开发，该区将形成房地产开发热点。

　　谢逸枫:房企抢地最主要原因有四个方面,一是地块所在区域具备发展潜力与地价相对便宜，拿地时机最好，具有抄底的感觉。二是房企资金链相对宽松，楼市回暖明显，拿地热情高涨。三是房企看好后市和该区域开发价值，况且上半年新增土地储备不多。同时该区域住宅土地的稀缺性，市场购买力旺盛。四是房地产调控见底，房企销售业绩良好，资金压力随着销售成交与开发贷款放松而大减。

　　谢逸枫：当前广州土地市场的确有回暖的信号，一方面是成交的溢价空间与楼面单价依然相对低。另外一方面是房企拿地的积极性有所提高与政府推地的动作不断加快。但是，调控没有放松的情况下，土地市场难言回暖，况且政府一直以抑制房价上涨过快和防止地价上涨推高房价作为管理市场预期。

　　0352房网：楼面价格是否合理?房价卖到多少才可以保证一定的开发利润?

　　谢逸枫：越秀地产轻松击败“三巨头”拿下该地块，这个楼面价格非常合理，与市中心地块和新城区地块相比较，楼面地价不高，比较划算，完全符合市场开发利润预期的价位水平。根据SDK-A-2地块总价12.5亿计算，折合成楼面地价5522元/平，超过起拍均价4422元/平，高出1100元/平，超过起拍价格10.0098亿，高出2.4902亿元，溢价率近25%。该地块楼面价低于2009年10月29日雅居乐地产创下的7074元/m2“地王价”，还有少1552元/平方米。

　　谢逸枫：按照楼面地价占房价约三分之一计算，加上建安和税费及配套等运营成本，整体开发成本单价最多不会超过9000元/平方米。而萝岗作为一个新兴的开发区，2011年开始楼价早已破万。2012年7月广州十区一手均价14305元/平，萝岗均价13125元/平，环比上升0.66%。如果到2014年开发上市销售，该盘开盘后均价起码要卖到15000元/平方米，如规划的产品是联排别墅价格将达到1.8万-2万元以上/平方米,而独栋别墅的价格可能达到2.5万-3万元以上/平方米。根据开发成本与房价的数据计算，开发预期利润高达30%以上，甚至达到50%以上。”

　　0352房网：萝岗房地产市场前景如何?房价还有多大升值空间?

　　谢逸枫：萝岗房地产市场发展前景潜力巨大，一是从规划角度上看，房地产投资价值无限。根据《广州市城市发展总体规划(2010-2020)》明确规定，广州未来要用10年时间基本建成能容纳200万人口的宜居宜业的东部山水新城。另外是《广州萝岗总体发展战略规划》显示，根据广州市委市政府提出的“东进”要求，经过近10年的开发建设，广州科学城已建成为宜业宜居的创新型科技园区。二是从交通配套投资看，房地产升值可期望。未来5年，配合广州东部山水新城的建设，广州开发区、萝岗区在基础设施上计划投入400亿元，推进轨道交通、道路交通、能源保障、生态环保、智慧城市五大战略性基础设施建设，按照构建与中心城区“半小时生活圈”的目标，加快推动地铁六号线二期、知识城线等轨道建设。

（责任编辑：0352房网）