王永平：商业地产的主流方向是做出自己的特色
2012-09-14 来源：0352房网 编辑：无忧
王永平
海峡房地产论坛作为海峡两岸规格最高、影响最广、规模最大的房地产专业论坛，也是海峡两岸地产行业巅峰碰撞的思想盛宴。
2012海峡房地产论坛在福州盛大开幕!2012海峡房地产论坛汇聚两岸行业先锋人物，旨在交流经验、展望未来，其中，现任中国商业地产联盟副会长兼秘书长，兼任商务部市场运行专家的王永平先生，为我们带来了精彩的演讲，为我们解读了商业地产的现状。论坛间隙，我们有幸采访到王永平先生，进一步聆听他关于商业地产的现状，商业地产的发展模式等问题的见解。
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平接受记者专访
记者：您认为接下来商业地产发展的形势会如何?
王永平：目前商业地产应该说有比较大的问题，我觉得应该从数量型转向质量型发展，应该尽快改变我们的发展方式。我觉得商业地产的宏观机遇被很多地方政府，或者说企业，或是开发商错误的解读了。比如宏观形势好，宏观经济发展不错，我们的人口城市化进程比较高，很多人就认为借此就可以盲目地进军商业地产，并没有意识到自己是否有做好竞争商业地产的准备。
商业地产和住宅地产有很大不同，第一，它需要好的商业物业，比如讲长期持有，不分散卖掉以后才能进行统一的规划管理，持有需要有足够的资金准备。第二，持有的东西需要养，商业地产需要有眼力、要有耐力、要有实力，这不是每个公司都能做到。第一要有眼力，商业地产选址很关键，李嘉诚说，商业成功，位置位置还是位置。能选到一个好的位置很重要，并不是说贵的地方就是好的位置，而是说合适的位置。就要建设的商业地产的定位来说，比如说你要建一个家居城，在城市的二环三环可能这是一个好位置，可是要做一个百货公司，开个大卖场可能就要在居民区、城市中心会比较好。这时候眼力就是说你要会选址。第二要有实力，如果你要真正持有做成一个精品，会有很多的资金沉淀。住宅不一样，楼盖到两三层就开始卖，盖完了钱实际上已经回来了，这是挣快钱。商业地产是慢钱，有人说商业地产挣钱快，这要看你怎么说，如果说短期，它不如住宅挣钱快，而长期的话，商业地产发展起来是呈几何基数的增长。第三要有耐力，商业地产一开始都不挣钱，至少三年培育期，这时候你有没有耐心，如果公司没有战略急功进利的去做，有可能就做不好。很多人没有意识到这种要求，盲目的转型，这就会使很多公司陷入被动，对市场的预期也会造成影响。大家会认为这么多人在做商业地产是不是过剩了，实际上很多是无效的投资，市场可能实际还有需求，但是出来的产品并没有符合商家的期待或者消费者的需求。
记者：商业综合体发展模式都比较单一，您认为有没有更好的方式来发展商业地产?
王永平：我觉得现在商业地产的问题，很大的问题实际上还不能怪开发商，有时候应该怪地方政府，地方政府里有专业的问题和动机的问题。第一，专业的问题。商业地产有很多规律性和专业性，大型的商业地产的问题，比较强调商圈化的规划。往往这种程度的商业街区都会有一些大的百货店在那里集群，这些规划现在在老城区改造已经基本不可能了，就要在新城区发展，但是新城区就意味着没有人口，人流量增长缓慢，这时候我们如果进行集中的规划，以商圈式的在交通主干道的十字路口进行布点，给它五年时间可能发展起来形成商圈，但是现在是没有这种规划，这里一个商城那里一个商城，形不成集聚关系，没有形成竞争，不能在竞争中调整各自的定位，改善自己的服务。另外一个公共交通是否能够支持，地铁会不会通到这里，公交车站能不能延伸到这里，这些都很重要。 第二，动机的问题。政府规划应该更注重的科学性，节奏性，在动机上不能只注重招商引资，不能把商业地产当作一般形投资项目，住宅如果选址不好，景光不好，便宜一点总会有人买的。可是，商业地产如果盖坏了，再便宜都没有人来买。从开发商角度来讲，要更慎重，更专业的来判断。开发商要走出几个误区，不要地价一便宜就进行抄底，不要看到地王就去争抢，商业地产一定要找最合适的地块，不要盲目追高和抄底，要有专业的测算，计算成本。要尽量的往持有方向发展，只有持有才能进行有效的规划管理，“不要做范跑跑，要做朱坚强”。在建商业地产之前就应该想好要定位成什么类型的地产，不能随便的建设，到时候根本不适合想进驻的商家，想拆想改都是不可能的。
记者：王老师演讲中也提到了多元化的商业地产模式，您看来什么样的商业地产模式适合中国，或者说更加人性化，让老百姓更受益。
王永平：我觉得商业的大趋势应该更注重品质，现在中国的生活水平提高了。另一个是时尚度增加，时尚不可能都是LV，GUCCI，时尚是可以有一些廉价的时尚，时尚应该是未来的主流发展方向。要做一个完全不一样的是不太可能的，只能说做出有自己特色的商业地产。追究到商业地产背后就要提到商业，我们要建立更多的自己的消费品牌，使其产业化，用以支持我们自己的商业地产。品牌不够，商业地产发展就不能那么快，另外消费者的增长也不是那么快。中国现在还是中产阶级不够，好的消费社会结构是橄榄型，中产阶级最多，中国现在还是金字塔型，穷人很多，有钱人少。
记者：很多开发商的城市综合体中除了商场，还有学校，医院等等配套设施，您觉得这个对商业地产有影响吗?
王永平：我觉得这个还是就个案而论。如果这个地方已经有好的学校，盖个比它盖的学校没有意义。如果这只是个经济住宅区，盖个五星级的酒店也没有什么意义。还是讲到商圈规划的一致性。高端的商圈，高端的配套。政府在售地的时候，也不管开发商要盖成什么样的。不同的开发商在这一个地区建出来的东西可能完全不关联，品质也相差甚远。
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