谢逸枫：地产项目信托重启房企如虎添翼
2012-07-16 来源：0352房网 编辑：紫函
近日，有媒体援引信托公司人士的消息称，有信托公司已经接到银监会的通知，2011年7月该公司被窗口指导叫停的地产开发贷项目，7月有机会重启。接下来的三季度，将是房地产信托产品到期兑付的年度高峰。根据国泰君安的测算，三季度到期兑付规模将达716亿元，几乎是一季度、二季度规模之和。其中，7月的规模最多，预计可达504亿元。下面有请亚太城市房地产研究院院长、研究员谢逸枫先生来分析和解读：
0352房网：谢先生，你是如何看媒体“房地产信托重启，称已接到银监会通知”的传言?为什么?
谢逸枫：房地产信托“重启”传言可信度很高。一方面是国内资本市场资金全面紧张和实体经济业务下降。另外一方面是考虑2012年将迎来信托的集中兑付高潮期。最主要是银监会未实质性否认“重启”一事和2012年上半年房地产调控见底。在财政和政绩压力下，各地方政府纷纷微调政策‘救市’。不过，“重启”是“放宽”原来叫停开始的地产信托项目，还是全面重启新的地产信托项目还未明确。
0352房网：房地产信托重启对房企来说意味着什么?对楼市有什么影响?
谢逸枫：地产项目信托重新启动，犹如给房企“如虎添翼”，意味着房企资金最紧张时期已经过去。一方面是2012年上半年开发商业绩比市场预期好。虽然兑付信托已到期，但是重启之后，以新还旧可以缓解债务压力。另外一方面是下半年销售成交比上半年好，房企资金越来越宽松。三是随着降准和降息的货币政策放松，房企融资渠道的拓展和加快销售回款，地产项目信托重新启动毫无疑问是重大利好。
谢逸枫：显然，房地产信托重启表示房企资金压力越来越小，而房价下降空间非常有限。对楼市来讲也是非常有利，一方面是可以起到稳定房地产市场，增加房企对后市的信心。另外一方面是可以促进房企积极拿地和推售。三是有利促进楼市回暖。
0352房网：信托额到目前有多少?信托公司是否存在风险?地产项目信托占的比例大吗?
谢逸枫：根据2012年6月10日中国信托协会公布的数据，2011年信托行业信托资产规模为4.8万亿元。而截至2012年一季度末，信托全行业信托资产规模达5.3万亿元。从2012年1季度数据看，在全行业5.30万亿元信托资产规模中，集合资金信托规模占比为28.29%，银信合作单一资金信托规模占比33.78%，非银信合作单一资金信托规模占比为34.15%，其他来源信托规模占比为3.78%。说明信托资金来源大幅度增长。但是受国家调控政策影响，作为传统信托资金主要用于领域的政信合作信托项目和房地产信托项目的规模开始大幅度下降。因此，信托公司存在的风险比较安全。
谢逸枫：从2010年三季度开始，政信合作项目信托规模持续下降。一季度该项目信托规模为2510.29亿元，占同期信托总规模的比例为4.77%。2010年3季度时，该项目占同期信托总规模的比例为12.91%。与此同时，房地产信托规模绝对额首次出现负增长，下降为6865.70亿元，占同期资金信托总规模的比例进一步下降为13.46%。说明比例不断的减少。
谢逸枫：2011年三季度，监管层要求信托公司对新增房地产业务采取事前报批，并对存续项目自查。这使得此前一路高歌猛进的房地产信托，自2011年三季度后开始收缩。此外，曾作为信托规模增长主动力的银信合作业务在一季度增速进一步放缓。银信理财业务规模为1.79万亿元，小幅增长7.19%。低于1季度行业10.19%的增速，占同期信托资产规模的比例进一步降至33.83%。
0352房网：地产项目信托如重启，银行开发贷是否会放松?
谢逸枫：从银行开发贷款和房企贷款资金来源的数据看，目前银行开发贷未会放松，仍实施严格的名单制。目前信托资产直接与房地产有关仅占28%，但贡献着信托业60%左右的利润。而信托融资也构成了房地产商融资的重要渠道。2012-2013年是房地产集中兑付的高峰期。开发商如果出现大面积兑付危机最终也会伤害到整个金融体系的资产安全，银行资产中的开发贷占10%以下。因此，地产项目信托如重启，银行对开发贷也有可能进一步松绑。
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