刘晓光：房地产还存有15年的快速成长期
2011-07-30 来源：0352房网 编辑：乔铭
最近的房地产市场怎么样，是否能一直稳步发展下去是一个重要的问题。在全国陷入调控的旋涡时，我们该如何应对?为此，我们采访了首创集团董事长刘晓光，听听他从业15年以来，对房地产市场的看法。
0352房网：在首创集团工作16年，您历经了中国房地产行业变迁。在历史最严厉调控下，怎样看待这一行业发展?
刘晓光：1998年住房制度改革，房地产行业刚刚起步，当时地产行业孕育着一个庞大的潜在市场。1998年到2004年的价格涨幅非常小，是一个很平缓的曲线。2004年到2006年的涨幅，略有一点增长。实际上真正增长是2008年以后。
现在，我仍然坚持我的观点，我们还有15年的快速成长期。房地产行业是中国最大的行业之一。13亿人口的消费离不开它，它也同时带动了五六十个衍生行业。
目前，房地产行业会有调整。一个是利润率的调整，不会再有暴利了，慢慢回归到稳健的利润率上。第二是结构调整，不能一味地盖住宅，而是产业、住宅同步发展。
0352房网：做商业地产资金是比较大的挑战，奥特莱斯的融资和回报模型是不是已经建立起来，需要多长时间利润最大化?
刘晓光：做商业地产的挑战比做住宅的挑战要大得多。奥特莱斯面临的最大挑战就是融资。比如要建十个奥特莱斯城市新中心，一个投资几十亿、上百亿，十个就需近千亿，这其中30%是商业、服务业，也就是约有300亿。这300亿是押在那儿不能动的，而且开始是要赔钱的。自有资金肯定不够，要有贷款、私募、信托、基金等多种渠道并进。
在奥特莱斯项目中，我们可以用住宅赚的钱来补贴商业的建设，商业建成之后的运营，每一个要养三年才能获得回报。利润最大化的时点可能要8年。因为这个产业地产模式不是一个两个项目，做完计划中的5个，可能差不多要四年时间。
保障房建设可设置微利模型
0352房网：关于现在比较受关注的保障房建设，您有何建议?
刘晓光：我们要建立一个房地产市场的国家模型出来。现在双轨制基本定调，一个值得注意的问题是，一轨是保障房，应该做到真正保障。保障房建设可以设置一个微利模型，比如银行利息是6%或7%，保障房回报可以给到8%或9%。希望政府能够建立一个保障房的回报基金，万一8%的回报有问题，可以以此补充一些。另外，我还主张，建立市场化的物业管理体制，让住保障房的人也能够享受好的服务。
0352房网：您以前说过，我们的资金市场控制太严格了，对此有何建议?
刘晓光：确实有这个问题，房地产这个行业，第一是高成长率行业，第二是人民群众需要的行业。那就需要提供一些资金支持和金融支持。怎么提供呢?一是老百姓不要光去买房来作为投资。开发点其他金融产品，比如长期的投资收益债券，8%或9%的回报，让老百姓享受中国地产业高速成长的成果。二是资本市场能不能稍微再宽点，做保障房、产业用房的允许上市融资。此外，房地产行业也是一个大的产业，对于正常的开发贷，还是希望能够让它维持循环生产。
0352房网：感谢您接受我们的专访。
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