土地增值税之辩：利用规则还是征缴乏力？
2013-11-26 来源：0352房网 编辑：李建霞
摘要：历史上，每次传出清算土地增值税的消息，都会有一些涨价项目和高价项目成为税务部门重点盯防对象。
“全国房企8年间拖欠土地增值税达3.8万亿。”上周末央视报道，激起国内房地产业界的强烈反弹，部分上榜房企周一迅速做出回应，称不存在拖欠土地增值税行为。
多位受访业内人士和税法专家并表示，在未达到结算条件时，“应交未交”并不完全等于“拖欠”，“预提”也不是“欠缴”，3.8万亿欠缴总额的算法也存疑问。
这些人士认为，土地增值税征收实行先按比例预缴，在达到结算条件时再进行清算，多退少补。而在实际操作中，清算周期可长达数年，企业在预缴后根据会计要求，预提应交未交的土增税成本并列入报表中，符合税法规定。
先预收后清算的制度带来的选择空间。加之目前税务部门对房企土地增值税的征收管理政策过于繁杂，缺乏可操作性，导致征收成本大，拖延清算现象突出。
也有分析人士认为，此次央视直接点名批评多家国内地产巨头的做法较为鲜见，这可能释放出调控从严的信号，不排除近期会有一波对房地产业从严征缴增值税的行动出台。
“房企过去利用规则没错，但以后游戏规则可能要改变了，”北京中原地产研究总监张大伟预计，政府接下来可能会分阶段、分节点调整现有征收办法，土地增值税会从严征收，这将会影响一部分房企的利润和资金链。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭也指出，土地增值税，相当于房地产业的资本利得税。如果严格按四级累计制征收，则很多房企利润将暴减。
1%-2%的计提
“土地增值税，是当前房地产税收体系中，操作最复杂、扭曲最严重、缴税最迟滞、避税最集中的一个税种。”杨红旭连用四个“最”形容说。
按照1994年颁布的《土地增值税暂行条例》，目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率，最高税率为60%。1995年1月份出台的《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房企可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
预收的比例则经过几次调整。最新的是2010年6月《关于加强土地增值税征管工作的通知》规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
“一般在项目拿地阶段就已经做好税务规划，将土地增值税按照销售收入的总额进行预提，并计入开发成本，最终反映在财务报表中，”深圳一家大型地产商人士认为，土地增值税在未达到税法规定的结算条件时可以不交，这对企业来说并不违背税法。
2012年万科总纳税额211亿元，其中土地增值税52.8亿元。万科回应称，央视报道源于误读，“预提”与“现时纳税义务”是完全不同的概念。房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税，在此之前，按照会计上的配比和谨慎性原则，企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备，在账目上显示为“应交未交”，但这并非欠缴。
华侨城地产总裁陈剑也表示，华侨城应交土地增值税已全额缴纳。“目前公司已达清缴条件的税款正在缴纳办理过程中，同时，公司未达清缴条件的税款，一旦达到清缴条件将立即清算。”
不过，由于存在预收与实际清算的时间差，给房企带来了制度套利的空间。多家房企内部人士透露，目前行业内普遍的预收率(即计提)为1%-2%，最高也未超过5%。预征率是根据销售总收入来征收，而清算则是扣除一定成本后的增值额乘以相应税率。这两者的差别有时候会很大。现实中，不少项目会通过各种方式延长清算时间。
谁在拖延清算
按照现行规定，在房地产开发项目销售超过85%，或者获得商品房预售许可证满3年等条件下，税务部门就应当按规定对该开发项目土地增值税进行清算征缴。
但实际操作中存在困难。部分受访税务系统人士反映，因房地产项目多是滚动开发，从拿地、开发到竣工一般都要2-3年的周期。如果遇上销售不利，也要等到项目取得销售许可证满3年后才能对之进行清算，因此土地增值税的清算周期短则2-3年，长则5-6年。
此外，按税法应为四级累计制，但地方税务各自为政，2007年前基本没执行，只按销售金额1%-2%左右预征，最后也较少清算。近几年越来越多楼盘被要求清算，但难点在于：清算时间多被拖延，扣除项目繁杂。
比如，2010年的清算通知规定，开发商财务费用中的利息支出，最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。这对于采取信托、委托贷款等高息融资的项目来说，会难以承受;还有房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除，以及动迁安置的成本扣除等。
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