“京七条”引市场观望 开发商拿地策略或转变
2013-11-14 来源：0352房网 编辑：李建霞
摘要：“京七条”出台两周，虽然因为楼市反应期引起部分购房者的观望情绪，但是众多开发商依然淡然以对。认为此举姿态性大于实际性，并不会给市场层面带来太大影响,这一说法成为大多数开发商一致的观点。
“一个政策从出台到兑现需要很长的时间，自住型商品房形成真正的市场供应最快也得一两年时间，所以对于楼市的短期波动，开发商们并不着急，基本都淡定以对。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示。
“这个政策针对的只是供应端，就算是带来影响也只是一点紧迫感，在目前明显供不应求的现状下，对项目销售并不会带来太大影响。”众多开发商和机构人士表示。由于未来自住型商品房用地将占到北京全市住宅用地的一半左右，将挤压普通商品住宅用地的供应量，土地的争抢激烈程度会进一步白热化，开发商对未来的拿地策略应有所改变。
市场面波动不大
“京七条”的出台，的确让楼市成交出现了微连锁反应。“一个政策的出台，肯定需要一段时间的反应期来了解新政策，反应期过了购房者看到楼市没有太大变化就会恢复原样，目前的波动只是购房者的预期反应。”北京世联董事、副总经理刘春岩说。
根据链家地产市场研究部数据显示，10月28日～11月3日，新建商品住宅(含保障房)成交2117套，环比上周下降4.7%。扣除保障房后，纯商品住宅成交1397套，环比上周上升5.2%。相比10月第四周，扣除保障房后，纯商品住宅成交1328套，环比第三周下降26%的数据来说。部分购房者的观望态度已开始改变，楼市成交已开始有所回升。
“即使有影响也只是一点紧迫感而已。”阳光100副总裁指出，“目前来看，‘京七条’并没有从根本上改变市场的供求矛盾，只是带来了一定的市场预期。可能有部分开发商会相应加快同类型项目产品的推盘准备，以免受到来年的市场冲击，但还不会造成大面积的挤推效应。”“10月成交整体比9月降温，有国庆长假的因素在，也和‘京七条’等政策信号频出有关。但这并不意味着未来会持续走低，目前正值十八届三中全会召开，市场也无利好信息，部分购房者出现了短期的政策观望。”链家地产市场研究部张絮表示，自住型商品房的供应情况多以郊区为主，但二手房的成交结构里郊区占比并不高，主要以城区占比为主，同时二手房和新房的需求也不一样，因此就长远来看，自住型商品房并不会对二手房市场带来什么长期影响。
而对于带有北京市政府平抑房价态度的“京七条”所带来的楼市价格反映却表现不一。根据链家地产市场研究部数据显示，10月第五周(10月28日～11月3日)，新建商品住宅成交均价为23991元/平方米，环比下降3.2%。二手住宅成交均价为29703元/平方米，环比上涨3.23%。
“‘京七条’对房价的影响只是点式的，如果放到整体市场来看，会对整体市场房价在统计数据方面有一个拉低作用，但不会是全部。”顾云昌表示。据悉，2012年，北京市计划建设收购保障房16万套，竣工7万套，供应量也不小，但实际上并未对普通商品房造成任何影响，反而，由于普通商品房供不应求，房价上涨仍然继续。
房企拿地策略或转变
“京七条”出台至今，虽然商品房市场层面的波动还未显现，土地市场的反应却立马体现出来。
11月4日，北京集中出让8块土地，分别位于朝阳、平谷、昌平、顺义、海淀、亦庄、房山及通州8个区域，其中6宗涉及自住型商品房，分别被保利首开联合体、中铁建、中铁嘉业、北京世纪鸿城置业有限公司(北京城建旗下公司)、北京紫峰房地产开发有限公司(隶属北京首旅集团)、旭辉夺得，这是“京七条”后首次规模供应自住型商品房用地。
和之前一块土地出让后房企纷纷“争抢”不同，由于自住型商品房限房价、竞地价，未来开发商比拼的就是压缩成本的能力，此次房企的热情明显不高。“目前自住型商品住房的出让方式、销售模式并不清晰，我们企业会关注此类地块，但这类地块估计并不好拿。”北京某民营房企开发部负责人对记者表示，目前这种地块大多是国企或央企这种对利润空间要求不太高的房企更占优势。
由此可见，开发商未来的应对策略或有所改变。“北京市每年的土地供应是有限的，自住型商品住房用地的大量增加将挤占商品住宅用地的供应份额。明年扣除50%的自住商品房供应和20%的保障房供应，真正的商品住宅供应可能只有30%，这就对开发商未来的拿地策略和产品结构带来一定影响。”刘春岩表示。
“未来因为自住型商品房用地的挤占，商品房用地量将逐渐减少，房企不一定非要做住宅。未来一线城市的房地产发展将是向商业地产转型，商用物业和城市综合体将是未来一线城市的发展趋势，未来万科的拿地策略将更多的向商业地产转型。”万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表达了几乎相近的观点。
然而，自住型商品住房用地大量挤占商品住宅用地，或将从一定程度上推高地价。如果商品住宅用地供应量持续收紧，反而有可能助推未来商品住宅地价走高，也有可能将继续托涨商品住宅价格。“自住型商品房的出现反而对高端住宅市场是个利好，以后住宅市场会趋向更细分、更专业的角度，做出产品的差异化、品质化，将是我们公司以及多数房地产公司住宅产品的未来发展趋势。”范小冲如此表示。
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