京曲线涨价现象愈演愈烈 北京“限价令”失效
2013-08-05 来源：0352房网 编辑：李建霞
摘要：为抑制房价，北京先前出台一系列的政策，“限购”、“限价”、加强对预售证发放管理等办法，但据调查发现，北京近期开盘的锁定刚需群体的项目，大部分存在分拆房价等变相涨价行为。
7月31日，位于北京大兴天宫院板块的金融街融汇售楼处门口竖起了“暂时关闭”的告示牌，只有前来签约的已购房客户才能进入。10天前，这里刚上演了一场激烈的抢房戏码——600多套房源开盘当天被抢购一空。
比金融街融汇早一天，同处大兴的另一项目中建国际港开盘，当日1462套房源售罄，日销37.9亿元，创下了2012年以来全国房地产市场单盘单日成交额纪录。
“日光”现象出现在7月开盘的多个项目上。购房人一方面抱怨房价愈调愈涨，一方面又不得不接受已经改变的游戏规则——几个月前出现的分拆房价手法已经成为公开的秘密，而今，这一手段再次升级，包括变卖车位、赠送面积捆绑销售等，巧妙避开限价政策。
据调查发现，北京近期开盘的锁定刚需群体的项目，大部分存在分拆房价等变相涨价行为。即便如此，开发商销售依然火爆。在强大的市场需求面前，限证、限价等干预房地产市场的行政手段再次显示出失效的迹象。
事实上，主管部门迟迟不表态，助长了分拆房价的愈演愈烈之势。一位接近北京市住建委的人士表示，可以定性拆分房价等强制性消费侵害了消费者选择权，而官方近期亦在集中开会讨论此事，至于如何规范市场行为，则一直在研究相应举措。
曲线涨价手段升级
在调控政策执行最为严厉的北京，楼市走出了不一样的行情。
今年3月底，北京“新国五条”细则落地，不少原计划入市的楼盘被卡在了预售证上。多个项目因“销售价格不能高于上一期”的规定，被迫推迟入市时间。开发商与政府部门的“拉锯战”就此展开，市场亦很快衍生出规避政策的手段。
4月份，京投万科新里程等项目率先采用分离房价“双合同”的销售方式试探市场及政策，虽然业界质疑声四起，但是并未被叫停，且取得不俗的销售业绩。将房价分拆，意味着可以相对较低的报价通过政府部门的审批，但在实际销售中，将额外的价格隐藏在补充协议中暗度陈仓。
而后，很多项目闻风而起，如今这一手段已经成为开发商公认的曲线涨价的方式，并且演变出各种版本。上述金融街融汇即为其中典型项目。
“金融街融汇这个楼盘我们等了有5个多月，也想过开盘的时候可能要额外付精装修的费用，但是怎么也没想到，开发商连车位一起捆绑销售。”准备置业的周女士说。
在查阅北京市房地产交易管理网数据得知，金融街融汇获批的预售均价为16500元/平方米左右，但这一价格只是毛坯房的购买均价。项目销售人员称，除毛坯房购房合同外，购房人还得签署一份精装修合同和一份地下停车位50年的使用权合同，三者缺一不可。
这就意味着除了要支付首付款外，购房人还要额外支付18万元至近30万元不等的精装修和地下车位使用权的费用。购房人实际买单的价格接近20000元/平方米。并且，毛坯房的购房款可以贷款，而精装修款和车位使用费必须全款支付。更让购房者匪夷所思的是，买了车位使用权后，即便没有车，购房人每月也得缴纳150元的“车辆管理费”。
“因为预售证太难拿，我们原计划推南侧的新楼盘，但现在改变了策略，继续推现在项目的第三期。”天宫院一家楼盘销售负责人坦承，以17000元/平方米的毛坯房售价报批，较为容易获得预售许可证，后期销售时与购房人再签署一份精装修合同，已经成为业内公认的做法。
与金融街融汇有所不同，此项目并没有捆绑销售车位使用权，而是在赠送面积上做文章。“我们赠送的10多平方米面积，会以毛坯房的形式到住建委审批通过以后再进行装修，装修标准每平方米3000元~4000元不等。”销售人员称，加上精装修费用，该项目销售均价将达到21000元/平方米左右。
“限价令”被架空?
尽管很多购房者像周女士一样因难以承受购房成本的变相增加而放弃购买，可依然有更多的需求等待释放。公开数据显示，金融街融汇636套房源，通过验资的选房者达到1149名;中建国际港1462套房源，参加摇号的有3813组买房人。
亚豪机构统计数据显示，7月第三周，北京商品住宅市场共有6个项目入市，其中除鸿坤·林语墅一个纯新盘之外，还有包括首开熙悦山、中建国际港、金融街融汇等在内的5个老项目后期。在新入市的6个项目中，“日光盘”占比高达2/3。据国家统计局的数据显示，6月份北京商品住宅价格同比涨幅高达16.7%，居全国之首。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，上述项目虽然大多一次性推出大量房源，但开盘均现热销，是由于今年上半年各区域市场供应普遍不足、需求大量积压所致。
这一市场现状亦给了开发商曲线涨价的底气。
北京版“新国五条”细则中明确，今年北京房价控制目标是全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定。为控制商品房销售价格，北京市住建委规定，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格的商品房项目，暂不核发预售许可证。
“拆分房价是房地产公司在价格管控下所做的一种被动的应对措施。”一位国企开发商高管表示，主管部门对预售证的限制，使得市场上出现的变相涨价现象也是开发商的无奈之举，由于各方面成本增加以及各个公司财务考核要求等，迫使楼盘有涨价冲动，然而限价却压住了房企销售回款的渴求。
据了解，目前很多房企都在研究决定是否采用拆分精装修的方式。而这一做法是否涉嫌违规的争执已持续近四个月，但至今仍无定论。
北京市住建委相关人士并未就此问题给予答复，但住建委便民热线的工作人员称，近期收到不少关于楼盘变相涨价的投诉，需购房人向楼盘所在区县住建委投诉，再由属地进行调查。如果属实，市住建委会对该企业进行处罚，并责令整改。
住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长赵路兴表示，上述房企变相涨价的做法是在钻政策漏洞，某种程度上应该是得到住建委的认可了，这亦反映出开发商有涨价的冲动，也暴露了通过行政手段对房价进行强制管理存在不小的问题，调控存在局限性，需要政府进一步完善。
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