高纬环球：我国二三线城市购物中心空置率在涨
2013-07-10 来源：0352房网 编辑：李建霞
摘要：7月9日，全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球在北京举行了中国区第二季度新闻发布会，综合回顾了写字楼、零售物业及投资三个市场2013年上半年市场表现，同时针对中国商业地产下半年发展趋势进行了展望。
高纬环球中国区董事总经理张良军认为：“以产业和实体经济为基础的新型城镇化将为经济增长的高质量及可持续性提供保障。在改变经济结构以及区域产业布局的同时，新型城镇化也将为房地产市场带来新的发展方向及增长潜力，甚至将改变房地产行业的规则和格局。”
甲级写字楼总存量将近3,400万平米
根据高纬环球研究部报告显示，在写字楼市场方面，截止到2013年上半年，全国20大主要城市写字楼市场甲级写字楼总存量将近3,400万平方米。在未来3年内，未来供应量将有望超过5,800万平方米。 在甲级写字楼总存量中，一线城市占比高达60.3%。其中，仅上海、北京两城市甲级写字楼存量占比达46.7%。高纬环球研究部定期监测的中国20大写字楼市场甲级写字楼平均租赁价格上涨至每月每平方米人民币202元。其中，北京作为中国写字楼租金最贵的城市租金继续领跑全国，有效净租金达到每月每平方米人民币514元。上海以人民币每月每平方米人民币405元紧随其后。截止到2013年上半年，中国20大写字楼市场甲级写字楼平均空置率为11%。其中，北京、上海等一线城市持续高租金及低空置的市场。相比之下以青岛、重庆、成都为首的部分二线城市由于新增供应陆续进入市场且短期内无法被消化，空置率均超过30%。
二三线城市购物中心空置率在涨
关于零售物业市场，根据高纬环球研究部数据显示，截止到2013年上半年，高纬环球研究部定期监测的20大城市零售物业总存量超过5,600万平方米，其中，一线城市购物中心占比为70%， 百货占比接近22%，二线城市购物中心占比接近58%， 百货占比为33%。在一线城市中，深圳购物中心占比最高，约占整体零售物业存量的79%。而北京，作为中国最大零售物业市场，百货占北京整体零售物业存量的24%，位居一线城市之首。二线城市百货平均占比约为45%，其中大连最高，接近60%。而华东各市购物中心占比较高，多数超过60%，其中宁波购物中心占比超过80%，居20大城市之首。零售物业未来三年的新增供应量将超过3,800万平方米，绝大部分新增供应将以购物中心为主，一线城市新增购物中心占比将超过95%，而二线城市将超过87%。从购物中心空置率来看，一线城市购物中心平均空置率接近10%，二线城市中，重庆、沈阳、青岛及厦门几城市由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心空置率高达15-20%。
2013年上半年中国整售投资市场比较活跃。高纬环球报告显示资金来源呈现多源化趋势，除传统的基金，保险机构等，有更多人民币信托、家族资金、上市公司加入投资者行列。虽然去杠杆化趋势进一步限制了买方购买力，由于住宅投资收到抑制，写字楼市场和零售物业投资市场仍旧持续升温。在各类民间资本不断加码商业地产推高散售价格的同时，不少知名投资机构也在加紧收购整售项目，特别是零售物业项目。以投资为目的的大宗交易数量不断上升。无论境内商业管理公司，还是境外大型商业基金，都准确迅速的在一、二线城市布局。由于目前市场处于高位，预计更多优质物业持有方将陆续出让手中的优质物业。
单一业权写字楼项目的优势渐显
高纬环球研究部中国区董事张平表示：“二、三线城市由于大规模的商业地产开发，对于写字楼市场而言，去化压力较大，租金两极分化格局日趋明显。单一业权写字楼项目的优势逐渐显现，与分散业权写字楼租金的差别逐渐拉大。对于零售地产市场而言，未来将呈现多样化格局，网络购物将表现出更大的增长潜力，网络零售市场交易总额占社会消费品零售总额的比例将持续上升。为了抵御电商的冲击，越来越多的开发商倾向于将其新项目定位为购物中心，预计未来购物中心的市场份额将稳步上升。”
城镇化或改变地产业的格局
与此同时，针对目前城镇化热点问题，高纬环球发布了专题报告：政策观察《新型城镇化下商业地产的多元化探讨》。报告指出，改革开放以来，国内的城镇数量和规模都在不断扩大，拉动了经济的快速增长。然而，由于城镇规模结构的不合理、福利保障的无法普及、土地城镇化快于人口城镇化等问题导致城镇化无法在质量上进一步提升。这很大程度上抑制了城镇化对扩大内需和产业升级的促进作用，大量的资金在短时间内进入房地产市场推高土地价格反而成为产业进入的障碍。新一轮城镇化规划即将出台，高纬环球预计中国政府将通过一系列的体制改革以及科学规划来改变传统城镇化中过度依赖土地财政、投资拉动的发展现状，稳步推进以产业和实体经济为基础的新型城镇化。
在改变经济结构以及区域产业布局的同时，新型城镇化将进一步提高城镇居民的收入水平，从而提升消费对经济增长的贡献率。在这个过程中，新型城镇化将为房地产行业带来新的发展方向及增长潜力，甚至将可能改变房地产行业的规则和格局。作为实体经济发展的衍生需求，房地产市场尤其是商业地产将得到稳定持续的市场需求支撑，实现有持续生命力的、健康的多元化发展。
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