下半年京城楼市将如何演绎买房出手还是收手

2013-07-04 来源：0352房网编辑：李建霞

摘要：近期，无论是电视、广播、报纸，还是网络、微博、微信，“钱荒”都成为最受关注的话题，尤其是与之密切相连的股市、楼市，更是被无数的专家发表了无数的意见：“钱荒成楼市分水岭”、“钱荒逼房企降价”、“钱荒让开发商不敢砸钱拿地”……对于楼市中的各种传闻和消息，不过据了解情况来看，至少目前的京城楼市并未明显受到“钱荒”的影响。

　　二手房价格下半年难现大涨大跌

　　2013年上半年里，二手房无疑是最受关注的焦点。在国五条出台前后，二手房成交量一度出现大涨大跌的现象。纵观整个上半年，二手房买卖在京城楼市中都扮演着尤其重要的角色。尤其是3、4月份，大量二手房源被消化，房东与购房者纷纷上演了一出“抢过户”的大戏，成为了楼市今年上半年以来最为火热的话题。

　　根据伟业我爱我家市场研究院的数据显示，2013年上半年，北京全市二手住宅网签总量达到了9.4万套，环比2012年下半年的网签量上涨了7%，同比2012年上半年同期的网签量更是大幅上涨了68%。

　　而对于下半年京城二手房价格的走向，胡景晖表示，由于多重政策因素的制约，二手房价格大涨大跌的可能性都比较小。

　　一方面，虽然楼市调控依旧从严，但是在新房供应量有限的情况下，刚需和改善的购房需求依旧会涌入二手房，尤其是核心区的二手房。

　　另一方面，也正是由于限购、限贷政策的严格执行，只要不发生大的政策变动，就不会出现像上半年3月份那样成交和价格双双暴涨的情况。因此，预计下半年的二手房价格会总体保持平稳，不会出现大的波动。

　　限价手段能否松绑

　　对房价影响很大

　　通过6月份的统计数据显示，北京的房价并没有被“限价”遏制，仍然上涨了几个百分点。这无疑动摇了买房人的观望决心：国五条北京细则出台后没多久，很多楼盘就因报批价格过高被限制取得预售证，不懂行的人们纷纷猜测房价可能进入下行通道，结果却是等来排队等房、价格被不断抬高的景象。

　　按照有关部门规定，新开楼盘价格必须符合两个原则才有可能“过关”：一、老项目后期开盘的价格不能超过上一期的最高价;二、纯新盘价格不能超过该区域售价最高楼盘，这就是所谓的两个“天花板价格”。

　　据调查发现，一些本来即将开盘的项目价格并未触到区域“天花板”价，只是与有关部门的心理价位不符，取证困难。随后进入几个月的等候，在此期间，排队买房的人越来越多，市场上出现不少几百套房数千人排队的楼盘，开发商自然“随行就市”坐地起价。而涨价“技巧”则让人“大开眼界”：开发商将售价与装修款拆分，与购房人签订两份合同。前一份售房合同中价格低于“天花板价”，容易从有关部门取证成功;而后一个装修合同，即把溢价部分签订其中。有关人士担忧，这样的合同签订方式，在未来交房时纠纷少不了。

　　那么，限价对房价的影响是什么?据大兴某项目营销副总裁介绍，限价在变相地抬高房价。本来土地招拍挂的方式就是价高者得之，土地成本已经很高。拿下土地的开发商由于融资成本大，势必会迅速取证、开工、开盘，但如果人为地影响了这些步骤的实施，那么资金成本势必加大，带来的连锁效应必定是房价的升高。举例说明，一般小企业的融资成本在18%左右，上市企业在12%左右，而龙头企业则在3%-5%之间，一个普通房地产公司开发一个投资10亿左右的项目，每天的资金成本在30万左右，如果快速开发回笼资金，会形成很好的现金流。如果遇到拖延，资金成本加大，“羊毛出在羊身上”，这些损失无疑会加到买房人身上。

　　下半年出手买房还是收手?该副总裁说。如果7、8两个月供地指标加大，能推出一定数量的土地来缓解地荒，房价就有可能趋稳;如果还是千军万马挤独木桥，类似夏家胡同地块那样的情形，难保新地王不断涌现，平抑房价就是一纸空谈。

　　下半年楼市不闹“钱荒”

　　近期，无论是电视、广播、报纸，还是网络、微博、微信，“钱荒”都成为最受关注的话题，尤其是与之密切相连的股市、楼市，更是被无数的专家发表了无数的意见：“钱荒成楼市分水岭”、“钱荒逼房企降价”、“钱荒让开发商不敢砸钱拿地”……对于楼市中的各种传闻和消息，以了解情况来看，至少目前的京城楼市并未明显受到“钱荒”的影响。

（责任编辑：李建霞）