行业集中扩大 中小房企生存环境或将步履维艰
2013-07-04 来源：0352房网 编辑：李建霞
摘要：在钱荒的市场背景下，银行对于中小房企的开发贷款的限制会更加明显，其生存环境将步履维艰。整体趋势仍表明，大型房企规模优势渐显，日子比去年好过。而中小房企洗牌却在加剧，如果行业政策发生任何变化，使市场曲线转趋向下，那将会有更多的中小房企被清理出局。
调控未能阻止大型房企的攻伐战阵。
中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2013上半年房企销售TOP50》排行榜显示，今年上半年全国销售业绩排名前50强的房企销售总额为6972.97亿元，而2012年这一数据为5728.58亿元，同比上升21.72%。
大型房企业绩增长尤其迅猛。尤其是前二十名房企销售额，一年之间入榜门槛涨幅达84%。去年同期销售额600亿的房企只有万科一家，今年多达四家。
不过，由于上述榜单并未严格区分权益销售部分，所以，上述统计存在一定水分。但整体趋势仍表明，大型房企规模优势渐显，日子比去年好过。而中小房企洗牌却在加剧。
规模持续分化
从房企上半年销售业绩来看，规模和高周转已成为房企分化的重要指标。
与去年同期相比，前十名房企、前二十名房企及前五十名房企均实现跨越式增长，尤其是前二十名房企，一年之间其入榜门槛的涨幅达84%。
从销售金额角度来看，前十名房企入榜门槛达283亿元，与2012年上半年的174亿元相比，增幅达63%。前二十名房企的提升力度更为明显，销售金额从2012年上半年的79亿元增加至145亿元，同比增长84%。此外，前五十名房企入榜门槛也由2012年上半年的36亿元增至今年的56亿元，增幅达56%。房企金额门槛纷纷提升，反映出龙头房企紧抓市场回暖时机，积极采取随行就市策略，实现销售业绩的大幅增加。
大型房企中，万科仍然位列第一，并从去年的610亿增长到今年的830亿，并高于第二名绿地集团177亿，差距持续拉大。保利和中海分别为645亿、635亿，差距明显缩小。照此趋势发展，今年进入千亿俱乐部的有望达到四家。
前十名房企中，值得注意的是绿地以及碧桂园。绿地从去年上半年450亿一跃至今年的653亿，紧跟万科其后，而碧桂园则以340亿的销售额跑进前十名，该公司去年同期仅为163亿。绿地为谋求上市，近两年加速全国化扩张，其销售额增长在意料之中，而碧桂园从去年下半年开始采用全员营销的方式，对其销售业绩产生了积极影响。
融创中国也表现优异。该公司从去年上半年125亿销售额，跃至今年上半年的235亿，几近翻番，其天津大本营和北京分列当地房企销售额的第一和第二名。融创中国今年销售目标为450亿，若下半年保持现有趋势，全年完成销售目标问题不大。
路劲基建今年二季度也保持了较快增长，销售额76亿元，同比上升49%，排名较一季度上升6位至第40名。路劲地产主要以首置首改型产品为主，旗下路劲世界城、太阳城项目销售情况较好。路劲产品迎合了购房者的需求，成为销售业绩保障。克而瑞研究中心副总经理林波在接受记者采访时称，从大型房企上半年表现情况来看，房企间的竞争已越发激烈。一些房企开始爆发式增长，而根据既有计划按部就班发展的则有可能被爆发式增长的企业超越。例如，招商、金地以及龙湖地产，由于规模增长速度弱于其他房企，在房企格局中表现一般。
行业集中度继续提升
大型房企业绩抢眼的另一面是，调控也使得房地产行业洗牌加剧。一些在融资和销售跟不上的中小房企，已逐渐落伍甚至退出房地产市场。
近期，万方地产公告，公司名称将变更为“万方发展”，行业类别由“房地产业”变更为“批发业”。除此之外，盛高置地、万好万家、绿景地产等在逐步退出房地产业。
5月27日晚间，上海新梅置业股份有限公司宣布，出售持有的一家房地产开发公司股权，并考虑逐步退出房地产行业。6月25日晚间，亿城股份发布公告称，亿城集团股份有限公司、控股子公司秦皇岛天行九州旅游置业开发有限公司将以11143万元转让秦皇岛天行九州30%股权。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当年仍有不少中小开发企业发展举步维艰，面临资金面的问题。分析原因，除了政策层面限购限贷、因“资质”问题被叫停等因素之外，主要与其融资渠道收紧及周转状况有关系。
“从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面优于中小型房企。过去，大型房企频繁拿地，甚至进行阶段性的降价营销，而中小房企不一定看得清楚，或者把握住当时市场的局面。中小房企在市场角逐中竞争不过大型龙头房企，这些企业就有可能面临市场份额丢失及资金面的问题。”张宏伟认为，在钱荒的市场背景下，银行对于中小房企的开发贷款的限制会更加明显，其生存环境将步履维艰。
据中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3.5万家。与此同时，标杆房企的市场集中度逐渐加强。《2013年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP50》显示，2013年上半年，在上榜企业销售金额集中度方面，全国TOP10企业市场份额为15.21%，较去年全年增加了2.45个百分点;销售面积集中度方面，TOP10企业市场份额从去年的9.10%上升至9.85%。这意味着中国房地产市场的品牌集中度继续提升。
从房企融资额方面，也可看出市场的分化。中原地产研究中心统计数据显示：上半年10大标杆房企国内外融资额超过459.6亿元，较2012年上半年上涨了75.6%，并已超过了2012年全年的413亿融资额。这些标杆房企多数采用低成本的海外融资方式，而这是中小房企难以企及的。
业内人士认为，对于中小企业而言，自有资本金比率的提高、融资渠道的收紧，令其发展环境越来越恶化。这时如果它们借助民间资本，如果行业政策发生任何变化，使市场曲线转趋向下，那将会有更多的中小房企被清理出局。
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