地产股蒸发超百亿 “钱荒”时代地产业将何去
2013-06-28 来源：中国房地产网 编辑：李建霞
摘要：尽管央行已向部分银行提供流动性支持，但值得注意的是，声明中再次重申了“流动性合理”论述。换句话说，央行“不放水”的现状或依然继续，流动性收紧局面仍存，这对资本密集型的地产行业而言，实在不是一个好消息。
此前的24日，地产权遭重挫，保利地产、招商地产、金科股份等30只股跌停，28只股跌幅超过9%，万科、金地等18只股跌超8%。
近两日，受央行放出流动性及国家提出城镇化路径的利好，地产股已经超跌反弹，但所受影响远未止步。
个股蒸发超百亿
数据显示，从上周五到本周二的3个交易日间，多支地产股在股市内下挫幅度已超一成。按照25日收盘价计算，万科股价从上周末9.9元跌至8.85元，市值缩水超百亿，成为“灾情”最严重的个股，后方紧随的保利地产市值减少达90亿，招商地产及金地集团损失也均超30亿。
短短几日，房企一个月内从楼市赚取的价值于股市中化为无形，而这仅是“钱荒”作用于资本市场的表层反应。多位业内专家分析认为，流动性收紧将会从多方面“压迫”整个地产行业。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，就资金趋紧给楼市带来的影响，一方面将使开发融资受到抑制，大型开发企业和国企，对于银行贷款依赖度较大，资金紧张将使银行收紧开发贷。中小房企融资渠道多为信托和民间借贷，但金融业资金趋紧间接地影响到非银行贷款类融资融资成本。另一方面，银行资金紧张会伤及个人房贷。近些年，个人房贷的总规模大于开发贷款，但现在银行流动性告急，下半年个人房贷的审批与发放门槛将会提高。房贷收紧的后果是影响购房需求。
就此，中国房地产研究会副会长顾云昌亦持同样观点，“流动性收紧后，银行会在首套房利率优惠、首付比例、贷款保障上降低杠杆，购房者可能面临压力，从而影响开发商销售回款。如果央行持续收紧，楼市销售或许会遇冷。”
据消息称，部分一线城市的个贷开始全面收紧。北京方面，首套房按揭贷款85折优惠基本取消，收到9折为主，部分资质不佳的客户回调为基准。此外，深圳部分银行也已经延迟个人房贷放款，从给出的利率来看，折扣几乎绝迹，大部分银行开始执行基准利率标准。而同一时间，中央国家机关住房资金管理中心发布公告称，因系统升级，6月28日至7月4日暂停受理住房公积金全部业务，有媒体解读认为暂停业务或与“钱荒”有关。
面临揽地“后遗症”
除了资本流入的不足，房企或许还要面对过去几个月疯狂拿地的“后遗症”。
据克而瑞数据统计，截止5月，15家标杆房企共在土地市场斥资1273.4亿，相比去年同期大幅增长287.8%。其中，包括金地、招商地产、龙湖地产等房企拿地金额占据同期销售比在48%以上，金地更是高达82.%，在去年这个数值仅为两成左右。
而这些均建立于上季度信贷宽松的基础上。央行数据显示，截至3月末，全国地产开发贷款余额1.04万亿元，同比增长21.4%，增速已经连续10个月逐月攀升;个人购房贷款余额8.57万亿元，同比增长17.4%，增速比上年末高3.9个百分点。房企得益于“多方进账”，平衡了房企的拿地支付。
然而，一旦流动性骤然收紧，前期巨量输出的土地款加剧了企业资金状况的窘境。以金地为例，据华泰证券发布的一份研究报告显示，受加速拿地影响，公司一季度末净负债率较年初上升10.4个百分点至42.8%，经营活动净现金流亦由正转负。在“钱荒”来袭之际，或让房企腹背受敌。
地产业淘汰机制再启
而围绕流动性收紧的话题，最大的争议点在于地产行业是否开始进入“下行通道”。
对此，高策地产服务机构首席策略官李国平他认为从基本面上，地产行业受到的影响会比别的行业要小。“从以往情况看来，房地产行业也面临过银根收紧的情况，都能够依靠控制销售节奏、回款渡过难关。”
“央行收紧银根是对商业银行起到一个警示作用，短期内还会放开。由于会影响到个贷，需求受到一定的压抑，让整个房地产行业得到一定的整肃，但并不会改变房地产行业的高杠杆行为，”李国平表示。
但他也指出，一些中小型房企对于信托等金融产品的依赖性更强，在银行流动性收紧的情况下，受到的影响会更大。
不过，国元证券首席策略分析师、副总经理刘勘从宏观经济的角度，分析指出央行收紧流动性的举措仍将继续，从而对地产业产生长期作用。“5月的M2为15.8%，但预期目标应该是13%，所以偏紧的货币政策会贯穿全年。”
刘勘表示，“房地产的泡沫太大了。今年以来影子银行放贷规模达到9.1万亿，其中60%的资金流向了房地产。经过这次挤出效应，对地产信托等影子银行的作用加剧。如果央行接下来仍然认为‘流动性合理’，那么可能会伤及房地产的信托基金，意味着房企融资成本上升，行业资金链条会再次绷紧。”
而首创置业董事长刘晓光也在微博上表达了同样观点。“这一轮‘钱荒’将形成淘汰机制，如果央行坚持不放水，杠杆化率较高的金融机构面临破产威胁，并会影响到一些过度依赖债务扩张的企业。”
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